У парламенті переконані, що мораторій на продаж землі не продовжать. Відтак, депутати планують підготувати підґрунтя для продажу ділянок, але що робити з чинними договорами оренди? 

Так, нещодавно в парламенті був зареєстрований законопроект «Про внесення змін до Закону України  «Про оренду землі» (№8581), яким законотворці начебто планують піклуватись про інтереси українських селян. Адже договори оренди, які вони підписали, як правило укладаються не на один десяток років. Тож скасування мораторію на продаж угідь не дозволить їм продати свою землю.

Олексій Шамов, юрист Юридичної групи “Право”

— На сьогодні кожний виробник сільськогосподарської продукції з року у рік нарощує площі оброблюваних земель, працюючи з інтересами власників земельних ділянок, заохочуючи їх поступовим підвищенням вартості оренди, преміальними виплатами за укладення договору вперше з цим орендарем або переукладення чинного договору на більш довгий строк, заохочуючи додатковими послугами, як то оранка присадибних ділянок орендодавців, підвезення додому збіжжя, виданого в рахунок орендної плати, організація поховань, надання дрібних безвідсоткових позик, матеріальних допомог тощо, — зазначив у коментарі GrowHow.in.ua • [Як вирощувати] Олексій Шамов, адвокат Юридичної групи «ПРАВО».


Цим законопроектом пропонують схему, за якою власники ділянок зможуть проігнорувати умови договору. Зокрема, пропонують записати положення, згідно з яким протягом 12 місяців після скасування мораторію на відчуження землі сільськогосподарського призначення власники паїв мають право запропонувати переглянути розмір орендної плати або розірвати достроково договір і без обмежень продати свою ділянку.

Така норма не виглядає рівноправною для обох сторін договору.

— Чинне протягом десятиліть законодавство у сфері оренди землі і на сьогодні незмінно гарантує орендарю виключне право особистого та безперешкодного використання орендованої земельної ділянки протягом усього обумовленого сторонами договору строку оренди. Позбавитись такого права орендар може лише у декількох випадках, і, як правило, внаслідок власних неправомірних дій. Відтак, добросовісний орендар має право розраховувати на непорушність свого права оренди аж до закінчення строку дії договору. Добре захищений на сьогодні орендар й від свавільного (необгрунтованого) підвищення розміру орендної плати. При цьому, чинне законодавство не дозволяє власнику розірвати договір оренди землі у разі незгоди орендаря з запропонованою йому новою ставкою орендної плати. Винятком є ситуація, коли така можливість для орендодавця прямо передбачена договором між сторонами. Відтак, орендар має від держави гарантії непорушності здобутих прав та стабільності цивільних відносин, закріплених у договорі. Наявність законодавчо встановлених гарантій держави є необхідним елементом стабільності цивільно-правових відносин, їх розвитку та вдосконалення. Змінюючи законодавство, держава має забезпечувати незнижуваний рівень прав, не допускати зворотньої дії закону у часі, що дозволяє підтримувати необхідний рівень довіри учасників цивільно-правових відносин до інституту держави в цілому, — роз’яснив Олексій Шамов.

Законотворці пропонують: якщо орендар погодиться платити більше, то нові умови почнуть діяти через 6 місяців після підписання додаткової угоди. Якщо ж такої згоди не буде або власник дуже поспішатиме продати землю, договір припиняться через 6 місяців без виплати орендарю будь-яких відшкодувань. Достатньо надіслати останньому повідомлення про дострокове припинення договору оренди.



Зі слів юриста, одним з ключових орієнтирів у процесі законотворення є відповідність внутрішнього законодавства України, зокрема, принципам, проголошеним у Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція). Зокрема, чинний Закон України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначає Конвенцію та рішення Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) невід’ємною частиною українського законодавства. В свою чергу, ЄСПЛ у своїх рішеннях неодноразово проголошував необхідність неухильного дотримання принципу правової визначеності (кожен має право та можливість знати правила поведінки, при дотриманні яких йому не загрожує покарання чи інші несприятливі наслідки), дотримання права на правомірне очікування та законне сподівання, права вільно володіти своїм майном (право оренди захищається на рівні з правом власності).

— Натомість, автори законопроекту пропонують створити ситуацію, коли після припинення дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення виникає абсолютна, нічим не стримана, можливість знецінити чинні договори оренди землі та здійснити повний перерозподіл земель між користувачами з масовим порушення конвенційних прав орендарів.

Впевнений, що законопроект буде до вподоби потенційним виборцям — власникам земельних паїв, які можуть отримати шанс влаштувати свого роду аукціон з продажу права оренди на свої ділянки за найвищою ціною. Проте, пропозиції нових орендарів матимуть межу. Більше такий законопроект до вподоби агрохолдингам, які мають достатньо ресурсів для одномоментного придбання значного обсягу орендних прав з незначним підвищенням середньозваженого розміру орендної плати, — наголосив Олексій Шамов.

Підготувала Тетяна Тимошенко

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram