Той день, якого чекали, без перебільшення, декілька десятиліть настав. Ринок земель сільськогосподарського призначення офіційно відкрито. До цього можна по-різному ставитись, але поки що в агровиробників та власників земельних ділянок щодо його функціонування виникає більше питань, аніж відповідей. Сьогодні спробуємо поглянути на ринок землі під іншим кутом: з погляду реалізації права на продаж та купівлю.

Від чого залежить інвестиційна привабливість землі та які критерії ставити перед собою, обираючи земельні ділянки?

Потрібно розуміти, що земля це така ж сама інвестиція як і нерухомість. Хтось буде купувати, щоб на ній щось вирощувати, а хтось інвестуватиме у неї свої накопичення. Як засвідчує, спираючись на міжнародний досвід, співзасновник інвестиційного об’єднання Land Club, екс-голова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (2019-2020) Денис Башлик, найбільш приваблива ціна на землю буде якраз у період  до 2025 року, це якраз і буде те вікно можливостей для найвигіднішої купівлі. Далі, із плином часу, ціна зростатиме на 40-60%, у порівнянні з початковою цьогорічною.

Якщо говорити про інвестиційну привабливість сільгоспземлі, то вона залежить від низки факторів. Приміром, розглядаючи купівлю землі з метою здачі її в оренду, то доцільно розглядати ті ділянки, які уже були в оренді й уже оброблялись. Вони й будуть найліквіднішим активом.

Як розповідає співзасновник інвестиційного об’єднання Land Club, в. о. Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (2017-2019), фахівець із земельних відносин Олександр Колотілін, серед факторів інвестиційної привабливості слід виокремити самого орендатора його надійність та публічність (не має значення якщо ви хочете обробляти куплену землю самостійно), географія та  розташування ділянки, регіон, наявність доступу до водного ресурсу, не належність до зони ризикового землеробства, і наближеність до кордону. Також при купівлі потрібно мати на увазі розмір  орендної плати цієї ділянки і саму вартість земельної ділянки.  Співвідношення ціни і розміру орендної плати а також нормативно-грошова оцінка це важливі фактори «за» чи «проти» купівлі земельного паю. Скільки це займатиме часу залежить лише від кількості пропозицій.

Потрібно також заздалегідь подбати про  повний пакет документів для укладання угоди. Це ваш паспорт та ІПН, а також нотаріально завірена згода дружини/чоловіка, а також підтверджена наявність достатньої суми на купівлю землі на вашому рахунку, оскільки усі операції проводяться тільки безкоштовно.

Скільки землі є сенс купувати, щоб інвестиція дійсно була цікавою, а запропонована модель максимально себе виправдала? Як вигідніше: одразу купувати всю землю в запланованому розмірі чи добирати ділянки протягом певного періоду?

Для того, аби інвестиція приносила відчутний прибуток надалі, потрібно розглядати площу ділянок від 10 га, що приблизно дорівнює двом паям. Тоді орендна плата складатиме 1600-2000 доларів на рік. До того ж із часом після 2024 року ви зможете один із паїв продати, із премією на вкладений капітал як мінімум 50%, оскільки земля у наступні сезони дорожчатиме. Володіння двома паями набагато вигідніше, ніж одним великим.  Так  само один пай можна закласти як гарантію банківської позики, і також розпоряджатись грошима.

Для того, що провести угоду купівлі-продажу земельної ділянки потрібно мати достатньо часу, обидві сторони мають підготувати пакет документів, замовити експертну оцінку, перевірити сільгоспземлю у нотаріуса. Оскільки законодавчо закріплені три можливі нотаріальні округи  за місцем реєстрації продавця, за місцем реєстрації покупця, чи за місцем розташування ділянки, буде можливість обрати нотаріуса для більш оперативного проведення угоди.

Олександр Колотілін переконаний, що все одно на перевірки та інше може знадобитись до 2 місяців. І це без підготовки експертної оцінки і час на передачу документів. Потрібно також розуміти, що враховуючи неповну поінформованість власників пайової землі щодо можливостей купівлі-продажу, і традиційно низьку ділову активність липня-серпня початок великих угод купівлі-продажу можна очікувати восени. І той, хто розпочне процес оформлення документів якомога раніше, має всі шанси стати власником землі уже у поточному році.

Якою є вартість землі на старті ринку в залежності від регіону, розміру орендної плати? Чи можна спрогнозувати зростання ціни на землю і яким є прогнозований ріст орендної плати?

Як переконаний Денис Башлик, ринок землі в Україні має певний політичний контекст, тож зустрічаються випадки маніпулювання недостовірними цифрами. На сьогодні середній розмір паю по Україні складає 4 га, найбільші розміри паїв у Луганській області, і найменші у Івано-Франківській, а якщо говорити про центральну Україну  Чернігівську, Полтавську, Сумську області, які є найбільш інвестиційно привабливими, то там середні розміри паїв від 4-4,1 га. Зрозуміло, що від величини залежить і  витрати на нотаріальні послуги у разі укладання угоди. Що стосується ціни за гектар, то вона на сьогодні варіюється від 1600 до 2200 доларів. Проте держава подбала, і встановила мінімальну індикативну ціну,  нижче якої земля не може продаватись.  Чому це вигідно як  інвесторам, так і продавцям? По-перше, продавець завжди знатиме, що його не надурили, по-друге, чому це  важливо для інвесторів у земельні ділянки, тому що вони чітко розумітимуть той поріг, запобіжник, нижче якого не втрачатимуть кошти.

Якщо говорити про середню орендну плату за гектар, то у порівнянні з 2019 роком,  майже у всіх областях, окрім Вінницької вона зросла. А  от у Чернігівській області орендна плата зросла аж на 19%. Таким чином стає очевидним, що відкриття ринку землі стане каталізатором для зростання орендної плати.

Як підтвердити свої доходи, аби купити земельну ділянку сільгосппризначення? Які довідки про доходи потрібні для того, щоб реалізувати покупку землі? Які ще існують способи підтвердження доходів?

У постанові КМУ No637 Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України від 16 червня 2021 року, чітко вказано, що може вважатись документальним підтвердженням.

Це декларація про доходи й майновий стан, річна та квартальна фінансова чи податкова звітність, декларація про доходи та витрати фінансового характеру. Джерелами походження коштів, згідно із постановою, можуть бути заробітна платня, чи інші  виплати, дохід від підприємницької діяльності чи продажу майна, дивіденди, відсотки, роялті, страхові виплати, пенсія, дарування чи спадок, кредит або позика, а також  інші доходи не заборонені законом. Потрібно також перед проведенням угоди, перевірити не лише продавця, а й у себе як у покупця перевірити наявність несплачених штрафів, незакритих позик, стягнень тощо, аби це стало перепоною для отримування земельного паю, і щоб куплена земля не підпадала автоматично під арешт. Також потрібно перевірити, чи є у вас у власності земля, і чи не перевищує її кількість 100 га, також  потрібно уточнити, чи є у вашої дружини/чоловіка земля сільгосппризначення, і якщо так, то скільки саме. Оскільки від цього залежить чи зможете ви завершити угоду придбання  сільгоспземлі.

Що таке переважне право? Як можна його обійти? Чи можу я без посередників прийти й купити паї у власників земель, що здаються в оренду агрохолдингам?

Згідно з законодавством наразі існують дві черги переважного  права на землю. Це надронабувачі і орендарі земельної ділянки. Процедуру переважного права обійти нереально. І навіть, якщо ви знайдете як це зробити, приміром внаслідок недобросовісних нотаріальних дій, то у державі на цей випадок передбачено механізм повернення землі власнику переважного права. Покупець  який мав би купити цю земельну ділянку вносить відповідну суму на депозит та у судовому порядку набуває права власності на земельну ділянку яка була передбачена у процедурі переважного права.

Які ключові моменти слід пам’ятати про земельний податок?

Як розповідає голова ради директорів аудиторської фірми «Аксьонова та партнери», Geneva Group International, ексзаступниця Міністра фінансів України Олена Макеєва, згідно зі статтею Податкового Кодексу України No172, якщо ви продаєте земельну ділянку  протягом звітного податкового року і до того ви володіли цією земельною ділянкою мінімум три роки, то такий дохід від продажу взагалі не оподатковується.

Якщо ви  вирішите продати вашу ділянку швидше, ніж через три роки після набуття, або здійснити більше, ніж один продаж на рік, то потрібно буде сплатити податок на доходи фізичних осіб на рівні 5%, тоді як загальна ставка оподаткування 18%. І додатково потрібно буде сплатити військовий збір. Потрібно також розуміти, що спочатку для того, щоб придбати земельну ділянку потрібно показати доходи, приміром, згідно річної декларації про майновий стан. І коли ви отримуєте дохід від продажу ділянки, ви самостійно маєте задекларувати його у річній податковій декларації,  визначити й сплатити податок до бюджету. Декларацію зазвичай подають до 1 травня кожного року.

Яким є порядок оподаткування операцій з продажу землі? Чи можна оплатити купівлю землі закордонного рахунку чи у іноземній валюті?

Згідно із вимогами статті 130 Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення усі розрахунки мають здійснюватись безготівково і виключно у національній валюті, гривні.

Інформацію взято з онлайн-вебінару «За день до відкриття ринку землі: переконайтеся, що ви готові», організованого інвестиційним об’єднанням Land Club.

Ірина ГЛОТОВА

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram