За 7 місяців функціонування ринок землі, про який велося стільки розмов і відкриття якого всі чекали, показав стійку тенденцію до зростання із відповідною амплітудою регіональної активності від і до… За даними аналітиків Київської школи економіки, оприлюднених під час онлайн-презентації шостого випуску інформаційно-аналітичного бюлетеня «Огляд стану земельних відносин в Україні» експертом Романом Нейтером, найменший обіг земель зареєстровано на Івано-Франківщині, де за останні сім місяців продано лише 520 га (0,083% від площі сільгоспземель регіону). Тоді як у Харківській області понад 27 тисяч гектарів землі, тобто у 13,5 раза більше. Загалом (станом на 01.02.2022) трійка областей-лідерів ринку виглядала так: Харківська, Херсонська, Кіровоградська. Натомість на Рівненщині, Львівщині та Івано-Франківщині, схоже, керуються правилом «поспішай повільно», вже третій місяць поспіль демонструючи найменший рух на ринку землі.

Це право власника розпоряджатися своєю землею: продавати її, здавати в оренду чи самому обробляти, наголошує хлібороб з діда-прадіда, менеджер ТОВ «Хавест-Агро» Володимир Шурин із Рівненщини. І додає: Не забуваймо історії: після колективізації на Львівщині, Тернопільщині, Рівненщині ще залишалися одноосібники, котрі не бажали віддавати до колгоспів свої наділи, їх вивезли у Сибір. Тут люди ще не забули, що значить свій кінь, своя борона, своя земля. Але не поспішають продавати, на мою думку, і завдяки високій орендній платі ми, до прикладу, за пай платимо 30,8 тис. грн на руки. Нащо людині збувати джерело постійного доходу?

А й справді, щодо вигоди. За інформацією Елліни Юрченко, експерта із земельних питань УКАБ, у 2020 році за користування землею стали платити більше порівняно із 2019 роком.

NB: Суттєве підвищення орендної плати за землю у відсотковому співвідношенні відбулося майже на всіх теренах держави, та не скрізь однаково: від +1% нормативно-грошової оцінки (НГО) землі на Кіровоградщині до +19% на Чернігівщині.

Цікаво, що Вінниччина, котра поміж лідерів за ціною землі (як до, так і після запуску ринку), у цьому рейтингу показала нульовий результат, тобто, орендна плата за землю там не змінилася. Зате у тій же Вінницькій області вартість річної орендної плати на земельних аукціонах рве стелю, зростаючи в середньому утричі від стартового показника (31,31% проти початкових 12% НГО). Попит на землю є.

Завдяки онлайн-моніторингу Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру дізнаємося, що середня вартість 1 га найдешевших відчужених земельних ділянок у розрізі областей (станом на 16.02.22) виглядала так (у тис. грн): Запорізька 22,8, Херсонська 23,1, Кіровоградська 29,9, Харківська 31,5. Тоді як Івано-Франківська 150,8, Київська 155,5, а Львівська 242,1 тис. грн. До речі, вже згадувані Рівненська та Вінницька області дотримуються «золотої серединки» 42,7 та 42,9 тис. грн відповідно. Ці цифри можуть дещо змінюватися, оновлені дані публікують тут: https://land.gov.ua/monitorynh-zemelnykh-vidnosyn/, але тенденція зрозуміла: що дорожча земля, то менше з нею хочеться прощатися.

Скільки платили за ділянки

Медіанна ціна проданих сільськогосподарських ділянок в Україні становить 50203 грн., констатує експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Institute Роман Нейтер. Це означає, що половина землевласників, які продавали свої ділянки отримали понад 50,2 тисячі гривень за свою ділянку. У розрізі цільових призначень медіанна ціна проданих ділянок для особистого селянського господарства (ОСГ) становить 30 тисяч гривень, натомість медіанна ціна для «товарної» земельної ділянки – понад 104 тисячі гривень. Відповідно половина землевласників, що продали «товарні» земельні ділянки, отримали за них понад 104 тисячі гривень.

⃰Медіанна (серединна) ціна ділянки для регіону це така ціна, при якій половина проданих в цьому регіоні ділянок дешевша, а половина дорожча за медіанну ціну.

Як не парадоксально це виглядає, але найвищі медіанні ціни, як інформує Роман Нейтер, на Півдні та Сході України, де середня площа «товарних» наділів найбільша. У Луганській області медіана перевищила 178 тис. грн за ділянку (середній розмір 5,4 га). Наступні позиції у п’ятірці регіонів-лідерів посіли Харківська область із серединною вартістю понад 162 тис. грн за 4,7 га угідь, а також Дніпропетровська, Запорізька та Одеська області, в кожній з яких медіанна ціна перетнула рубіж у 150 тисяч гривень за понад 5 гектарів.

Натомість регіони з найнижчою медіанною ціною товарних земельних ділянок Закарпатська (37,7 тис. грн), Івано-Франківська (34,9 тис. грн) та Чернівецька (32,4 тис. грн) області із порівняно невеликими середніми розмірами земельних ділянок (від 0,99 га в Івано-Франківській до 1,57 га у Закарпатській).

Експерти також зауважують, що через посушливі погодні умови південні та частково східні області нині відносять до зони ускладненого землеробства. Тому власники не дуже тримаються за землю, в котру потрібно чимало вкладати, щоб отримати вигоду. Натомість у центральних та західних регіонах із багатими ґрунтами та помірним кліматом і орендна плата вища, і вирощувати сільгосппродукцію вигідніше. То ж ті, кому не конче треба збути за будь-які гроші землю, поки зберігають право власності, вичікуючи, коли складеться справедлива ціна.

Земля нікуди не подінеться, нумо святкувати!

У грудні минулого року активність ринку аж, як кажуть, зашкалювала: вперше перетнувши позначку у 1000 угод купівлі-продажу за добу, торги сягали такого рівня п’ять разів упродовж місяця, встановивши 23 грудня абсолютний рекорд у 1187 транзакцій. Але новоріччя та Різдво значно уповільнило рух на вітчизняному ринку землі аж мало не до повного затухання. Експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Institute Роман Нейтер зауважив, що впродовж перших 15 днів нового року оператори ринку здійснили лише чверть місячного обсягу операцій, решту 75% за два останні тижні січня. У підсумку, за даними аналітиків Київської школи економіки, їх активність вимірюється в середньому 622 укладеними угодами за робочий день (проти 459 транзакцій/день за 7 місяців функціонування ринку).

Тому про зміну тренду на зростання ринку говорити зарано. Ключовою причиною січневого спаду можна назвати сезонне зниження ділової активності, зауважує Роман Нейтер.

Проте, за період пожвавлення ринок так і не наблизився до рівня грудневої активності, коли відбулося 19 тисяч транзакцій загальним обсягом у понад 49 тис. га. Розмір 8,2 тисячі січневих угод 19,5 тис. га.

Січнева сплячка у минулому

Ринок землі прокинувся і викликає зацікавленість. Але із моменту його запуску (01.07.2021) він ще не сформувався остаточно і переживає певні проблеми росту. Потенційні учасники очікують спрощення все ще забюрократизованих процесів, прийняття законів, завдяки яким земельні відносини стануть більш автоматизовані та цифровізовані.

Цими днями перші сертифіковані інженери-землевпорядники зможуть самостійно, без участі державних кадастрових реєстраторів, вносити відомості до Державного земельного кадастру, повідомив перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко. Це дуже суттєвий крок до дерегуляції земельних відносин.

Також вже цього року (25.01.22) ВРУ ухвалила в першому читанні проєкт Закону №6199, яким спрощується процес оформлення договорів про відчуження земельних ділянок.

Однією із суттєвих перешкод експерти називають і неохоче кредитування банками операцій із придбання землі.

Ще повільно, але вже розвивається кредитування під заставу земель, зауважує Роман Нейтер. Кількість землі, переданої у заставу упродовж двох останніх місяців, майже вдвічі перевищує показники перших чотирьох місяців ринку. Більшість цих операцій здійснюють юридичні особи, котрі сповна скористаються цією можливістю у 2024 році, коли ринок для них повністю відкриється.

Нинішня статистика свідчить про те, що ринок-немовля зростає і залучає нових учасників.

Марія ДУБЕЦЬКА

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram