Редакція GrowHow.in.ua 2023-06-23Ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні демонструє стійкість та потенціал для розвитку. Його темпи та обсяги поступово наздоганяють довоєнні показники, а загальний відсоток с.-г. земель в обігу наближається до показників розвинутих економік. Про це GrowHow повідомили у Програмі USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО).
За даними аналітичного звіту про стан ринку земель в Україні, підготовленому експертами Центру дослідження продовольства та землекористування при Київській школі економіки (KSE Агроцентр) за підтримки АГРО, усього з моменту відкриття ринку с.-г. земель станом на 1 червня цього року укладено понад 145 тис. угод купівлі-продажу земельних ділянок. Їхня сукупна площа майже 325 тис. га, що становить близько 1% від усіх сільгоспземель на підконтрольних Україні територіях.
Ціни купівлі-продажу на с.-г. землі поволі зростають: у 2023 р. середньозважена ціна становила 35,4 тис. грн/га. Це на 13,5% більше, ніж у 2022 р. та майже на 22% більше, ніж у 2021 р.
З цих даних фахівці зробили висновок, що земельний ринок в Україні попри воєнний стан залишається ліквідним і привабливим для інвесторів. Найвищі показники ліквідності спостерігаються переважно у центральних областях України, де частка сільгоспземель в обігу перевищує 1%.
NB: Найбільший попит мають землі для товарного с.-г. виробництва та землі для ведення особистого селянського господарства.
Найдорожчою з початку 2023 р. була земля в Київській та Львівській областях. У звіті зазначили, що така ситуація вже традиційно спостерігається навколо привабливих мегаполісів. Там на ціноутворення суттєво впливає перспектива переведення угідь у несільськогосподарські землі з метою подальшої забудови.
Проведений аналіз вказує на дві системні проблеми:
- низький рівень реєстрації цін у Державному реєстрі речових прав;
- заниження ціни на землю при проведенні транзакцій.
Так, з початку 2023 р. доля транзакцій із зареєстрованою ціною становила лише 18,8% від усіх угод купівлі-продажу. Торік цей показник становив 34,4%, а у 2021 р. — 55%. При цьому у 60% випадків, коли ціна ділянки була зазначена, вона була на мінімально можливому рівні, тобто на рівні нормативної грошової оцінки (НГО).
У звіті експерти звернули увагу, що уряду варто зважати на низький рівень реєстрації цін та заниження вартості угод.
Співвідношення між цінами купівлі-продажу та вартістю оренди на електронних земельних аукціонах на рівні 1:4,5 свідчить, що зареєстровані ціни угод купівлі-продажу є удвічі нижчими від ринкових.
— Простими словами, ціна землі реєструється на мінімальному рівні, тоді як реальну ціну покупець сплачує «неофіційно». Це суттєво знижує базу для податкових надходжень у бюджети громад та робить «ведмежу послугу» власникам земельних ділянок, адже гальмує зростання коефіцієнта ліквідності сільгоспземлі як застави, — зауважив керівник KSE Агроцентр Олег Нів’євський. — Впровадження масової оцінки земель на основі ринкових цін замість НГО, має допомогти у розв’язання цієї проблеми. Вже ухвалено закон, яким передбачено пілотний проєкт із масової оцінки. Однак для його успішного впровадження потрібно якнайшвидше забезпечити обов’язкове внесення цін по усіх земельних транзакціях до Реєстру прав.
З позитивного для економіки та земельної реформи експерти зазначили про відновлення у січні 2023 р. електронних земельних аукціонів на платформі Prozorro.Продажі.
— Електронні земельні аукціони — це орієнтир справедливої вартості землі та джерело наповнення місцевих бюджетів. За нашими розрахунками, починаючи з жовтня 2021 р., коли стартували перші земельні торги на платформі Prozorro.Продажі, вони приносять громадам щорічно 238,86 млн грн доходу, — відзначив дослідник KSE Агроцентр Роман Нейтер.
Опублікований аналітичний звіт є першим із серії щомісячних та щоквартальних оглядів земельного ринку. KSE Агроцентр готуватиме їх упродовж найближчого року.
— Якісна аналітика — це те, чого потребують усі без винятку учасники ринку та політичного процесу. Сподіваємось, що аналітичні огляди ринку земель стануть обов’язковим інструментом інфраструктури ринку і джерелом актуальної інформації, — підкреслив Сергій Кубах, керівник напряму земельної реформи програми USAID АГРО.
Окрім регулярних аналітичних оглядів команди KSE Агроцентр та USAID АГРО також проводитимуть відкриті обговорення стану розвитку ринку сільгоспземель та законодавства у земельній сфері, а також розроблятимуть рекомендації з його удосконалення.
Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram
