У столиці 12 жовтня відбувся CADASTRE CAMP 2018 — це щорічний захід, який збирає професіоналів з усієї України: фахівців із землеустрою, проектантів, архітекторів, юристів із земельного права, представників влади, органів місцевого самоврядування та професійних спільнот. Учасники дискусії обговорили актуальні питання відведення земельних ділянок під будівництво, легального ринку землі, запровадження smart-технологій у сфері земельних відносин та інші питання.
Державний земельний кадастр як технологічна система
Про розвиток земельного кадастру у 2019 році розповів виконувач обов’язків Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Олександр Колотілін. Він зазначив, що наповненістю Державного земельного кадастру доволі часто спекулюють популісти, але насправді цей фактор має доволі опосередкований зв’язок із можливістю скасування мораторію та ринком землі. За його словами, поточний рівень наповненості Держкадастру є достатнім, щоб обслуговувати активний ринок оренди в Україні, тож із купівлею-продажем, де застосовується аналогічний алгоритм, також не виникне проблем.
— У частині приватних земель сільськогосподарського призначення, а це 27 млн га, наповненість Державного земельного кадастру близька до 100%, тобто жодних пробілів в даних немає. Загалом до земельного кадастру внесено дані про 77% території України. Решту 23% формують землі оборони, лісового господарства, водного фонду, землі державних підприємств, які також поступово інвентаризуються, — повідомив пан Колотілін.
Також Олександр Колотілін запевнив, що Державний земельний кадастр на сьогодні є однією із найбільш захищених, технологічно розвинених систем баз даних не тільки в Україні, але і в світі. Зокрема, наголосив він, український Кадастр був третім в світі переведений на технологію Blockchaine, яка унеможливлює стороннє втручання в систему та є найбільш надійною у сфері захисту даних.
— У найближчій перспективі ми зосередимось на адміністративних вдосконаленнях системи, зокрема, синхронізації роботи з іншими відомствами — носіями масивів даних про земельні ресурси та задіяними у земельних відносинах для спрощення процедур для громадян та водночас підвищення антирейдерського захисту прав власників земельних ділянок. Також серед першочергових пріоритетів — реалізація електронних земельних аукціонів, які відбуваються на базі Земельного кадастру, — повідомив Олександр Колотілін.
Учасників дискусії, які приїхали з регіонів, цікавило питання, чи всі послуги мають перейти в електронну форму. З 2012 року діє ст. 36 Закону «Про державний земельний кадастр», згідно з якою на офіційному веб-сайті Держгеокадастру публікуються відомості про земельні ділянки, координати земельних ділянок в тому числі на платній основі. Питання: коли ж буде працювати в повній мірі цей механізм, аби можна було офіційно в повній мірі отримувати велику кількість інформації за розумні кошти?
Відповідаючи на питання, в. о. Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру пан Колотілін повідомив, що насправді можна отримувати координати і зараз шляхом отримання копій документації.
— Що стосується окремого функціоналу щодо видачі координат об’єктів Державного земельного кадастру, то ми закінчуємо його розробку в центрі Державного земельного кадастру. Сподіваюся, що в наступному році він вже буде задіяний, — сказав Колотілін.
Мораторій чи цивілізований ринок?
Парламент торік в грудні вкотре продовжив мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2019 року. Що буде далі стане відомо вже до кінця цього року. Прихильники зняття мораторію наполягають на тому, що власники сільськогосподарської землі повинні мати право розпоряджатися земельними ділянками, якими володіють. Противники вільного продажу землі вказують на те, що зняття мораторію може привести до позбавлення значної кількості громадян України прав власності на землю та до концентрації значних земельних ресурсів в руках деяких великих землевласників, якими можуть виявитися іноземці. У парламенті, де власне і вирішуватиметься подальша доля сільськогосподарської землі, так само не має одностайності.
У Міністерстві аграрної політики та продовольства вважають, що зважаючи на політичний порядок денний та той факт, що набирає обертів передвиборчий процес, ухвалення такого соціально-чутливого законопроекту як «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» видається малоймовірним. Серед політичних гасел неможливий конструктивний діалог з цього питання, тому, швидше за все, депутати уже нового парламенту повернуться до нього знову, оскільки серед політичних гасел неможливий конструктивний діалог з цього питання, — така наразі позиція профільного міністерства.
Розмірковуючи на тему «Коли відкриється ринок землі?», депутат Верховної Ради України VIII скликання, член Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин Олексій Мушак нагадав, що 69 народних депутатів вдруге звернулися до Конституційного Суду з вимогою визнати неконституційним мораторій на купівля-продаж сільськогосподарських земель. За його словами, це єдиний логічний шлях після того як Європейський Суд з прав людини 22 травня визнав, що мораторій порушує права землевласників. Парламентарій також нагадав, чого саме коштує мораторій Україні.
NB: За його словами, 7 мільйонів землевласників (кожен 6 українець) не може розпоряджатись своїм активом і мусить вдаватись до напівпрозорих схем. Більше того, лише 25% державних підмораторних земель зареєстровані в Державному земельному кадастрі, що є “корупційним полем”, де пасуться чиновники.
В Україну йде набагато менше інвестицій, ніж вона могли б отримати, — наголосив депутат і додав, що багатьох це влаштовує, в першу чергу агрохолдинги, які контролюють сьогодні земельний банк у 6 млн га.
— Причому ситуація з кожним роком погіршується. Якщо у 2007 році агрохолдинги контролювали 7% від усіх сільгоспземель, то вже сьогодні майже 30%. Ми за цивілізований ринок земель, який діє у всьому світі. Так, потрібно ввести “запобіжники” щодо надмірної концентрації земель в одних руках і спекуляцій. А також створити умови для можливості купівлі землі малими фермерами, — вважає Олексій Мушак.
Правильно оформлені документи на землю — це дуже важливо
На думку головних спікерів під час дискусії в рамках CADASTRE CAMP-2018 в процедурі оформлення земельної ділянки немає особливої проблематики — це можна зробити при бажанні, зібравши необхідні документи. Якщо порівнювати наші реалії із досвідом європейським, то там не так вже й просто оформити земельну ділянку з точки зору документації. Потрібно пройти процедури, перевірити, впевнитися, що все буде нормально. Разом з тим, вони гарантують якість, чіткі терміни та регламенти, захист прав, що земельна ділянка використовуватиметься саме для того, для чого її взяли.
Що відбувається у нас? Про столичний досвід спрощення в оформленні земельних ділянок розповів директор Департаменту земельних ресурсів Київської Міської Ради Петро Оленич.
— Земля завжди є. Її ціна змінюється виключно від зовнішніх факторів. Чітке грамотне планування і дотримання умов, для чого ця земельна виділялася перший раз і була запланована, або ж дотримання процедури зміни її цільового призначення з урахуванням всіх потреб громади. На мою думку, скільки не спрощуй саму документацію, це на руку лише тим особам, які хочуть вчинити якісь аферні дії. Законослухняному громадянину це не допомагає. Люди сьогодні не розуміють, що правильно оформлені документ на землю один раз і на завжди — це дуже важливо. Нам треба сформувати культуру землекористувача, відповідальне ставлення до землі та до її використання. Має бути розуміння, що плата за землю, це не якась галочка. Плата за землю сплачується за те, що ти нею користуєшся. Якщо вона тобі не потрібна, то це ринкові відносини, тому передай далі, — наголосив директор Департаменту земельних ресурсів КМР.
Також Петро Оленич розповів учасникам дискусії про впровадження смарт-технологій у сфері земельних відносин Києва. За його словами, почалося створення цифрового майданчика, який стане комунікативною платформою для більшої частини населення міста Києва. Також у столиці впроваджується повноцінний перехід до електронної системи документообігу з використанням цифрового підпису, що зменшить паперове навантаження на структуру, оптимізує роботу, а також забезпечить чітке дотримання термінів виконання та опрацювання будь-яких питань.
— Це все буде передбачати інтеграцію з іншими нашими інформаційними системами та органами, які забезпечують комунікацію та мають надавати довідки, витяги, висновки. Для того, щоб створити дійсно єдине вікно, в яке звертається замовник, який бажає придбати або взяти в оренду земельну ділянку і отримати відразу чітку та ясну відповідь, зокрема і з вартістю того об’єкта, який він хоче взяти в користування. Для цього ми створюємо електронний кабінет, який буде протягом декількох місяців запущений. Він буде інтегрований в єдиний кабінет киянина. Витяги в цьому кабінеті будуть ліквідними, і зберігатися, не потрібно буде постійно роздруковувати документи. Це спростить комунікацію саме в документаційному плані, — сказав пан Оленич.
За його словами, буде збережена і традиційна модель, коли людина може сама прийти і звернутися до представників влади, в приймальню КМДА із земельних питань. Досвід столиці спрощення процедур в земельних питаннях буде актуальним і для інших регіонів України.
Як спростити шлях земельної ділянки від розпорядника до інвестора
Натомість інші учасники дискусії не погодилися із попереднім співрозмовником у тій частині, що оформити земельну ділянку сьогодні так просто. Крім того, для бізнесу має значення, скільки коштів і часу витрачається для оформлення земельної ділянки.
Керівник напрямку «Будівництво» Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк під час свого виступу: «Земельна ділянка: спрощуємо шлях від розпорядника до інвестора» детальніше розтлумачила цю проблематику. За її словами, наразі 9 млн гектарів можуть бути передані у приватну власність із земель комунальної і державної власності. Такий вид бізнесу як будівництво житлових та громадських споруд починається з відведення земельної ділянки і тут має значення, скільки коштів і часу витрачається для оформлення земельної ділянки. Для прикладу, як повідомила пані Шуляк, у місті Києві для цього треба зібрати в середньому 55 паперових документів, 70% з яких дублюються, 17 разів звернутися до органів влади і чекати 8,5 місяців для оформлення земельної ділянки (хоча строк може розтягнутися і на 3 роки).
— Така складність і заплутаність процедури оформлення спричиняє до високих корупційних ризиків, конкуренції серед державних органів влади за контроль над процесом, бюджетних втрат через «схеми» і відсутності реального захисту добросовісних власників ділянок. Тому експерти BRDO пропонують оптимізувати кількість надлишкових етапів, процедур та документів, скоротити строк оформлення земельних ділянок у 2 рази (до 4,5 місяців) і збільшити надходження до бюджетів на 1 млрд грн/рік шляхом унормування обмежувальних правил. Однією з пропозицій є також спрощення формування земельної ділянки під будівлями. Зараз вона формується на підставі проекту відведення і підставі технічної документації і потребує тривалого погодження з органами державної влади. Відміна необхідності подавати проекти відведення підвищить прозорість оформлення земельних ділянок і водночас полегшить бізнесу проходження цієї процедури, — повідомила Олена Шуляк.
До слова, експерти Офісу ефективного регулювання (BRDO) напрацювали пропозиції для законопроекту, що вже слухаються на робочих групах і на рівні Кабінету Міністрів України та мають на меті наступний рік присвятити запровадженню цих змін.
Земельне право на практиці
Провідні юристи країни на прикладі власних справ та досвіду розтлумачили найактуальніші проблеми реалізації законодавчих положень земельного та містобудівного кадастрів. На сьогодні існує така проблематика: людина орендує земельну ділянку, на якій розташована будівля. Інша людина викуповує цю будівлю і набуває права власності на неї. Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу особа набуває права власності на земельну ділянку або право оренди. В цьому випадку, що потрібно робити? На це питання відповідав адвокат, експерт із земельного права та нерухомості Ян Білоголовий.
— По-перше, власнику будівлі потрібно йти з додатковою угодою про заміну сторони до органу державної влади чи місцевого самоврядування. Ставка орендної плати, яка була в попереднього орендаря, набагато менше ніж та, яку запропонують новому власнику. Якщо вона була 3%, то новому власнику запропонують сплачувати 8-9%. Зрозуміло, що це багато. Також у нового власника будівлі виникає обов’язок сплачувати податок за користування земельною ділянкою, а у орендаря земельної ділянки продовжується обов’язок сплачувати орендну плату, тобто виникає момент, коли і податок сплачується, і орендна плата. Досить часто у цьому випадку орендатори стверджують, що вони все передали. Але насправді це не так. Потрібно договір або припинити, або ж укласти додаткову угоду про заміну сторони, — пояснив юрист.
Адвокати запевняють, що найчастіше проблеми виникають у тих осіб, які були власниками земельної ділянки. Дійсно є така проблема, коли в межах затверджених гірничих відводів можна викупити навіть підмораторну землю, якщо, в певних випадках, є суспільна потреба. Це може бути будівництво дороги, мосту, видобуток корисних копалин. В законі це визнається суспільним потребами. В таких випадках цю земельну ділянку можна викупити у власника. Проводиться експертна оцінка. Якщо власник погоджується підписується договір, земельна ділянка викупається в державну чи комунальну власність і потім видається для наступного використання. Якщо він не погоджується можна проводити переговори, судитися, можна навіть примусово, але за умови повного попереднього відшкодування. Директор ТОВ “Центр земельного права”, голова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України Віктор Кобилянський наголосив, що не можна сьогодні забрати землю, а завтра за неї заплатити. Має бути навпаки, або одночасно. Але практика показує, оці проблеми з наявністю підтвердження суспільних потреб доволі складні, а місцеві органи досить часто не хочуть цим займатися і пропонують — шукайте якийсь альтернативний варіант. За словами адвоката, у його практиці були свого часу приклади, коли власників змушували продавати землю за безцінь — створювали їм такі умови, щоб вони були змушені погодитися на невигідні для них речі.
— Приклади, пов’язані з гірничо-збагачувальними комбінатами, які займаються кар’єрними розробками корисних копали — це як правило землі с/г призначення, розпайовані в більшій частині. Для таких земель і їх власників існує ще одна проблема. Можливо, ця людина продала б цю земельну ділянку комусь іншому вигідніше. Але вона не може цього зробити, тому що існує мораторій. Проте там, де є суспільні потреби, там вона вимушена продати конкретній особі, і, на жаль, не на кращих умовах. Чому людина опиняється в погано захищеному становищі? Тому що закон передбачає, що має проводитися викуп за експертною оцінкою. Теоретично можна домовитися про більшу, але цього ніколи не буде в найближчі роки, оскільки якщо комусь заплатять більше, відразу чиновник буде звинувачений в корупції. На скільки буде експертна оцінка високою чи ні? Якщо взяти с/г землі, сама методика оцінки практично не працює. Один з найважливіших методичних підходів, це порівняльний, тобто порівняти з цінами на аналогічні земельні ділянки. Але цін на аналогічні немає, бо не має ринку земель, — наголосив адвокат Віктор Кобилянський.
Юридичних тонкощів у земельному праві дуже багато. Деякі норми закону тлумачаться неоднозначно. Багато власників ризикують позбутися права на земельну ділянку, або ж зазнати втрат через його порушення. Фахівці в галузі земельного права досить часто адвокатську практику порівнюють з медичною. До лікаря краще звертатися при перших симптомах, а не тоді, коли хвороба запущена. Так само і до адвоката.
Тетяна Ковальчук, спеціально для gh.in.ua
Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram
