Правове регулювання перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення законодавчо встановленим вимогам та обмеженням

З 1 липня 2021 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року. Відповідно до приписів даного Закону з 1 липня діє нова редакція статті 130 Земельного кодексу України «Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення», відповідно до якої набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть: а) громадяни України; б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; в) територіальні громади; г) держава.

У статті 130 Земельного кодексу України закріплено також перелік осіб, яким забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а саме:

1) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особи, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

5) юридичні особи, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;

6) юридичні особи, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;

7) фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

8) юридичні особи, створені за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

NB: Крім цього, згідно з частиною 2 статті 130 нової редакції Земельного кодексу України загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 10 тисяч гектарів. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 тисяч гектарів.

При цьому, якщо громадянину України належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або лише на окремі акції, паї, вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи. Загальною площею земельних ділянок сільськогосподарського призначення вважається сумарна площа земельних ділянок, які належать до земель сільськогосподарського призначення відповідно до статті 22 Земельного кодексу України та які перебувають у власності особи (у тому числі земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які належать юридичній особі, учасником (акціонером, членом) якої є відповідна особа) на момент перевірки набувача або власника.

Порушення зазначених вище вимог є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки. Зокрема, у разі виявлення порушення вимог статті 130 Земельного кодексу України орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, готує матеріали за результатами проведеної перевірки для подання позову до суду про конфіскацію відповідної земельної ділянки.

Постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 року № 637 було затверджено Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, який набрав чинності з 1 липня 2021 року.

NB: Необхідно звернути увагу, що дія цього Порядку не поширюється на відносини, пов’язані з набуттям права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення територіальною громадою чи державою.

Відповідно до згаданого вище Порядку перевірка відповідності набувача права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, зокрема стосовно обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа (далі перевірка набувача), проводиться нотаріусом. Так перевірка проводиться до посвідчення нотаріусом правочину про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Перевірка відповідності власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України (далі перевірка власника), проводиться органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель.

Перевірка набувача або власника включає:

  • встановлення особи набувача;
  • встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
  • перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;
  • перевірку належності набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
  • перевірку факту перебування юридичної особи набувача, утвореної згідно із законодавством України, під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до переліку держав (юрисдикцій), що не виконують чи неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, сформованого в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на основі висновків міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, та оприлюдненого на офіційному веб-сайті Держфінмоніторингу;
  • перевірку факту включення набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції, сформованого Держфінмоніторингом у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;
  • перевірку джерел походження коштів набувача або інших активів у разі набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами;
  • перевірку факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;
  • визначення загальної площі земельих ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України та нюридичної особи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником якої він є.

Встановлення особи набувача здійснюється:

  • для фізичної особи за документами, що підтверджують громадянство України відповідно до статті 5 Закону України «Про громадянство України»;
  • для юридичної особи з метою підтвердження того, що така особа утворена і зареєстрована згідно із законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками якої є громадяни України, за структурою власності за формою та змістом, визначеними відповідно до законодавства, та, зокрема, за відомостями Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

NB: Крім того, нотаріус з метою встановлення кінцевого бенефіціарного власника має право використовувати дані, що містяться в офіційних документах, офіційних та/або інших джерелах.

Нотаріус під час проведення перевірки юридичної особи — набувача зобов’язаний:

1) установити кінцевого бенефіціарного власника або факт його відсутності;

2) отримати відомості, що дають змогу встановити кінцевого бенефіціарного власника (прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові, країну громадянства та постійного місця проживання, дату народження, характер та міру (рівень, ступінь, частку) бенефіціарного володіння (вигоди, інтересу, впливу).

Нотаріус з метою встановлення кінцевого бенефіціарного власника зобов’язаний:

1) витребувати та отримати від юридичної особи – набувача відомості про структуру власності такої юридичної особи;

2) використовувати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

Нотаріус вживає належних заходів для перевірки достовірності інформації про кінцевого бенефіціарного власника.

NB: З метою визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення нотаріус, орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, здійснюють пошук взаємозв’язків між юридичними особами та їх засновниками (учасниками), кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами), у тому числі кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) засновника, керівниками юридичних осіб в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

Нотаріус перевіряє факт застосовування до набувача та до пов’язаних з ним осіб санкцій у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, рішення про застосування яких відповідно до Закону України «Про санкції» прийнято Радою національної безпеки і оборони України та введено в дію указом Президента України.

У разі звернення представника фізичної або юридичної особи до нотаріуса щодо набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення перевірка факту застосування санкцій у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться щодо фізичної або юридичної особи, в інтересах якої діє такий представник.

Перевірка факту застосування санкцій у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться за відомостями, що містяться у рішеннях Ради національної безпеки і оборони України, введених в дію указами Президента України.

З метою перевірки належності в учасників (акціонерів, членів) та кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи набувача до громадянства держави, визнаної Україною відповідно до законодавства державою-агресором або державою-окупантом, нотаріусу подається оригінал або нотаріально засвідчена копія документа, що підтверджує громадянство відповідних осіб.

З метою перевірки факту включення особи набувача (кінцевих бенефіціарних власників юридичної особи набувача) або особи, в інтересах якої діє представник, до переліку осіб, пов’язаних із провадженням терористичної діяльності або щодо яких застосовано міжнародні санкції, нотаріус перевіряє актуальний перелік осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції, розміщений на офіційному веб-сайті Держфінмоніторингу.

Нотаріус під час перевірки факту реєстрації фізичних та юридичних осіб, під контролем яких перебуває юридична особа набувач, утворена згідно із законодавством України, перевіряє перелік держав (юрисдикцій), що не виконують чи неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, сформований в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на основі висновків міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, та оприлюднений на офіційному веб-сайті Держфінмоніторингу.

У разі набуття земельної ділянки сільськогосподарського призначення у власність за відплатним договором (купівля-продаж, рента, міна тощо) нотаріус зобов’язаний перевірити джерела походження коштів або інших активів набувача.

Джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути: заробітна плата (грошове забезпечення); гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами; дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності; дохід від відчуження майна; дивіденди; проценти; роялті; страхові виплати; виграші (призи) в азартні ігри, виграші (призи) у лотерею чи в інші розіграші, у букмекерському парі, у парі тоталізатора; призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях; благодійна допомога; пенсія; спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит); набуття права на знахідку або скарб; інші джерела, не заборонені законом.

Документами, що підтверджують джерела походження коштів, є:

  • декларація про майновий стан і доходи;
  • декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування;
  • річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи набувача та фізичної особи підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками);
  • фінансова звітність юридичної особи набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства;
  • інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.

Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.

Перевірка інформації про належність земельної ділянки до такої, яка була сформована в результаті виділення її в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), та про її віддаленість від державного кордону України проводиться за даними Державного земельного кадастру. У разі відсутності в Державному земельному кадастрі інформації про формування земельної ділянки в результаті виділення її в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю) та про її віддаленість від державного кордону України нотаріус запитує відповідну інформацію від Держгеокадастру.

Інформація про розташування земельної ділянки, яка була сформована в результаті виділення її в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю) ближче 50 кілометрів від державного кордону України, надається Держгеокадастром на письмовий запит нотаріуса у строк, що не перевищує трьох робочих днів. Інформація про розташування земельної ділянки стосовно державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю) зазначається в кілометрах.

Для визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення нотаріус здійснює відповідний пошук в Державному земельному кадастрі шляхом безпосереднього доступу.

Пошук земельних ділянок в Державному земельному кадастрі здійснюється за такими ідентифікаторами:

  • щодо суб’єкта речового права фізичної особи реєстраційний номер облікової картки платника податків/серія або номер паспорта для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття номера;
  • щодо суб’єкта речового права юридичної особи ідентифікаційний код юридичної особи;
  • щодо об’єкта речового права земельної ділянки кадастровий номер.

NB: У межах переліку земельних ділянок, сформованого у результаті пошуку за зазначеними ідентифікаторами, може здійснюватися додатковий пошук з використанням ідентифікатора «категорія земель сільськогосподарського призначення».

Нотаріус, орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, проводять пошук зареєстрованих прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення набувача (власника), особи, з якою набувач (власник) перебуває (перебував) у шлюбі, та/або юридичної особи приватного права, учасником (членом, акціонером) або кінцевим бенефіціарним власником якої є набувач (власник), у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З метою перевірки факту належності фізичній особі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя нотаріус витребовує від набувача відомості та документи про його перебування у шлюбі, зокрема зареєстрованому за кордоном, та про набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя, а також використовує відомості Державного реєстру актів цивільного стану громадян шляхом безпосереднього доступу до нього для перевірки отриманої інформації щодо реєстрації та/або припинення шлюбу на території України.

NB: Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення належить набувачеві (власникові) на праві спільної сумісної/часткової власності, площа земельної ділянки, яка перебуває у його власності, визначається пропорційно до частки у праві власності.

Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення перебуває у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

З метою перевірки права власності громадянина України на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи приватного права (крім акціонерних товариств) нотаріус, орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, проводять пошук в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань шляхом безпосереднього доступу.

Нотаріус витребовує від набувача інформацію про юридичних осіб, права власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких він має, із обов’язковим зазначенням найменування, ідентифікаційного коду юридичної особи, розміру належної йому частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, та/або кількості належних йому акцій, паїв.

Пошук інформації про юридичну особу приватного права, учасником (членом, акціонером) або кінцевим бенефіціарним власником якої є набувач (власник), проводиться нотаріусом, органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань за такими ідентифікаторами:

  • прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові;
  • номер та (за наявності) серія документа, що посвідчує таку особу;
  • реєстраційний номер облікової картки платника податків.

Якщо громадянину України належить право власності на частку в статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або лише на окремі акції, паї, вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Нотаріус, орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, визначають загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності фізичної особи, а також юридичної особи, учасником (членом, акціонером) яких вона є, шляхом співставлення відомостей, отриманих з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

У разі виявлення розбіжностей у відомостях, які містяться в Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, нотаріус зупиняє дію, спрямовану на набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, до усунення виявлених у реєстрах невідповідностей.

У разі потреби нотаріус з метою проведення перевірки набувача має право звертатися із запитами до НКЦПФР, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, які зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня отримання запиту надати відповідну інформацію та/або документи (їх копії).

За результатами перевірки набувача нотаріус складає протокол проведення перевірки набувача (далі — протокол), у якому зазначаються:

  • дата складення та номер протоколу;
  • назва правочину, за посвідченням якого звернувся набувач;
  • відомості про набувача;
  • кадастровий номер земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка належить набувачу та/або юридичній особі приватного права, учасником (членом, акціонером) якої є набувач, за відомостями Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань;
  • відомості про відповідність чи невідповідність набувача вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України;
  • інформація про зупинення дії, спрямованої на набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
  • власне ім’я, прізвище нотаріуса, що провів перевірку набувача.

Протокол виготовляється не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишається у справах нотаріуса, а другий передається набувачу. Він підписується нотаріусом та скріплюється його печаткою. Відповідальність за достовірність внесеної до протоколу інформації несе нотаріус, який проводив таку перевірку.

Тетяна Коваленко, доктор юридичних наук, професор Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram