У зв’язку з прийняттям «антивірусних» законів стало можливим на період карантину не сплачувати орендну плату.

Звільнення від сплати оренди

На період карантину наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Такі вимоги нового п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦКУ, яким цей розділ ЦКУ доповнено згідно з Законом України від 30.03.2020 р. № 540-IX. Норма запрацювала з 02.04.2020 р.

Причому карантин встановлено на період з 12.03.2020 до 24.04.2020 р. Постановою КМУ від 11.03.2020 р. № 211 (Постанова № 211).

«Може бути звільнений» означає, що для звільнення орендар має зробити певні активні дії. Якщо він сам про себе не потурбується, звільнення не отримає.

В ч. 6 ст. 762 ЦКУ читаємо про звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, якщо орендар бажає скористатися наданою можливістю не сплачувати орендну плату, йому потрібно довести, що протягом періоду, який припадає на період карантину, він не міг використовувати майно через об’єктивні причини.

Якщо ж орендар може користуватися орендованим майном, він не може бути звільнений від орендної плати.

Наприклад, в пп. 3 п. 2 Постанови № 211 наведено суб’єкти господарювання, робота яких заборонена на час карантину. Це та робота, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема:

  • закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо),
  • торговельно-розважальних центрів,
  • інших закладів розважальної діяльності,
  • фітнес-центрів,
  • закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення.

Щоправда, далі в Постанові № 211 наведено види діяльності, на які заборона не поширюється, за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту, а також дотримання відповідних санітарних та протиепідемічних заходів.

По-перше, торгівля:

  • продуктами харчування,
  • пальним,
  • засобами гігієни,
  • лікарськими засобами та виробами медичного призначення,
  • ветеринарними препаратами,
  • кормами,
  • пестицидами та агрохімікатами,
  • насінням і садивним матеріалом,
  • засобами зв’язку.

По-друге, провадження:

  • банківської та страхової діяльності,
  • медичної практики,
  • ветеринарної практики,
  • діяльності автозаправних комплексів,
  • діяльності з технічного обслуговування та ремонту транспортних засобів,
  • технічного обслуговування РРО,
  • діяльності з ремонту комп’ютерів, побутових виробів і предметів особистого вжитку,
  • об’єктів поштового зв’язку.

По-третє, торговельної діяльності та діяльності з надання послуг громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень.

В переліку видів діяльності, на які заборона не поширюється, немає, приміром, торгівлі промисловими товарами. Тобто, торгувати такими товарами в приміщеннях (магазинах), які передбачають приймання відвідувачів, заборонено. Таким чином, якщо сільгосппідприємство орендує, наприклад, приміщення такого магазину, через який внаслідок карантину заборонено здійснювати діяльність, воно має право скористатися наданою законом можливістю не сплачувати оренду. Те саме стосується випадку, коли сільгосппідприємство надає в оренду приміщення такого магазину. Скористатися можливість не платити може орендар.

NB: На орендовану сільгосптехніку, земельні ділянки звільнення від сплати оренди, встановлене ч. 6 ст. 762 ЦКУ, вважаємо, за загальним правилом не поширюється. Тому що роботу сільгосптехніки на період карантину ніхто не забороняв. Працювати на земельних ділянках також не заборонено.

Хоча через запровадження карантину орендар може призупинити діяльність, наприклад, внаслідок того, що працівники не можуть добиратися до робочого місця. Чи постачальники та/або покупці орендаря не працюють, тому й орендар не може працювати. Тобто, включається ланцюгова реакція блокування діяльності. Чи може в цій ситуації застосовуватися звільнення від сплати оренди, однозначно не скажеш. Адже в принципі орендар може користуватися орендованим майном. Він за власною ініціативою призупинив діяльність. Хоча вплинув на таку ініціативу саме карантин. Мабуть, питання з орендою вирішуватиметься в кожній подібній ситуації індивідуально, залежно від конкретних особливостей.



Варто сказати, що ми навели вище редакцію норми пп. 3 п. 2 Постанови № 211, яка діє з 26.03.2020 р. по дату написання цієї статті (06.04.2020 р.). А з 17.03.2020 р. по 25.03.2020 р. включно заборона не поширювалася тільки на роздрібну торгівлю (за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту):

  • продуктами харчування,
  • пальним,
  • засобами гігієни,
  • лікарськими засобами та виробами медичного призначення,
  • засобами зв’язку,
  • провадження банківської та страхової діяльності,
  • торговельної діяльності і діяльності з надання послуг з громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень

Таким чином, наприклад, кормами не можна було торгувати уроздріб в період з 17.03.2020 по 25.03.2020 р. А після цієї дати вже можна. Тому зміну дозволених видів діяльності протягом строку карантину потрібно враховувати.

Яким чином скористатися можливістю не платити оренду?

Найперше потрібно глянути договір оренди. Адже він може містити процедуру, що варто робити, якщо орендоване майно неможливо використовувати. Наприклад, там може бути написано про укладення додаткової угоди до договору, чи внесення до нього змін. Або вирішення призупинення нарахування оренди через листування сторін тощо. То ж варто діяти так, як написано у договорі.

Якщо окремо в договорі нічого про такі ситуації не сказано, орендар може написати орендодавцеві листа, в якому попросити звільнення від сплати оренди на підставі наведених вище норм ЦКУ та Положення № 211. Поряд з цим, в листі потрібно навести обґрунтування, яким чином запровадження карантину вплинуло на неможливість користування орендованим майном. Наприклад, що орендоване приміщення використовується під магазин промислових товарів, а така діяльність заборонена відповідно до Положення № 211.

Орендодавець може не погодитися на таку пропозицію зі сторони орендаря. В такому разі конфлікт доведеться вирішувати хіба що в суді.

До речі, на всі інші платежі, пов’язані з орендою, вимоги п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦКУ не поширюються. Наприклад, у разі орендованого приміщення, якщо комунальні платежі сплачуються окремо від орендної плати (не в складі оренди), їх потрібно буде сплачувати за період карантину. Але якщо комунальні платежі окремо не відшкодовуються і покриваються орендної платою, сплачувати такі платежі додатково не потрібно.

Якщо орендар сплатив орендну плату перед запровадженням карантину наперед, включаючи і на період карантину, він може повернути переплату або зарахувати в рахунок наступного періоду, який настане після закінчення карантину та відновлення роботи орендаря. Процедура повернення чи зарахування така сама, як ми навели вище для несплати оренди орендар пише листа орендодавцеві. Далі сторони можуть внести зміни чи прийняти доповнення до договору оренди.

Зменшення орендної плати

Якщо з певних причин орендар не може скористатися звільненням від сплати оренди, можна спробувати інший варіант. Відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦКУ наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

«Обставини, за які він не відповідає» це обставини форс-мажору (непереборної сили). Відповідно до п. 3 ст. 14 Закону України від 02.12.1997 р. № 671/97-ВР «Про торгово-промислові палати в Україні» (Закон про ТПП) обставини форс-мажору має засвідчувати Торгово-промислова палата України (ТППУ). Причому відповідно до змін, внесених Законом України від 02.09.2014 р. № 1669-VII (набрав чинності 17.03.2020 р.) до ч. 2 ст. 14-1 Закону про ТПП, карантин, встановлений КМУ, віднесено до форс-мажорних обставин. Сертифікат про такі обставини ТППУ та уповноважені нею регіональні ТПП видають протягом семи днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності (ч. 1 ст. 14-1 Закону про ТПП).

На сайті ТППУ розміщені типові питання і відповіді на них, пов’язані з форс-мажором внаслідок карантину.

Наприклад, там зазначено, що відсутність коштів на оплату оренди не є форс-мажором. Форс-мажор це технічне обмеження користування орендованим майном. Тобто, коли внаслідок карантину в принципі не можна користуватися об’єктом оренди так, як планувалося спочатку.

Причому неможливість користування приміщеннями внаслідок обмеження або заборони державними органами не є форс-мажором, а тому не може підтверджуватися ТПП. Наприклад, якщо об’єктом оренди є магазин промислових товарів, в якому торгівля на період карантину заборонена згідно з Постановою № 211, то це не форс-мажор. Те саме стосується відмови працівників орендаря виходити на роботу в період карантину. Призупинка роботи орендаря через відмову працівників працювати не є форс-мажором.

Таким чином, щоб скористатися можливістю зменшити оренду за ч. 4 ст. 762 ЦКУ, орендар отримує в ТПП сертифікат про форс-мажор і надалі звертається до орендодавця, наприклад, листом, з проханням зменшити оплату. Хоча ТПП радить спробувати врегулювати питання між сторонами без звернення до ТПП. І тільки якщо не вдасться вирішити, звертатися до ТПП за сертифікатом про форс-мажор.

Оформляють зменшення оренди на період карантину так само, як і звільнення від сплати оренди тільки листами та/чи укладаючи зміни або доповнення до договору оренди.

Звільнення від плати за землю (в т.ч. орендної плати за землі державної та комунальної власності)

Стосується земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності. Таким чином, якщо відповідні ділянки в господарській діяльності з якихось причин не використовуються, звільнення на них не поширюється.

Спершу звільнення передбачалося за два місяці березень та квітень 2020 року. Підставою були норми Закону України від 17.03.2020 р. № 533-IX, які доповнили підрозділ 10 розділу ХХ ПКУ п. 52-4.

Для того, щоби скористатися цією пільгою, платники, які подали річну податкову декларацію, мали право подати уточнюючу декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов’язання із плати за землю за березень та квітень.

Проте Законом України від 30.03.2020 р. № 540-IX п. 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ викладено в новій редакції. Тепер пільга поширюється тільки на один місяць березень 2020 року.

Якщо сільгосппідприємство вже подавало уточнюючу декларацію, зазначивши в ній звільнення за березень та квітень (відповідно до початкової норми п. 52-4), доведеться у строк до 30 квітня подавати уточнюючу декларацію ще раз, повернувши в ній плату за землю за квітень 2020 року. Причому податкове зобов’язання зі сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року потрібно сплатити у повному обсязі за місцезнаходженням земельної ділянки у строк до 30 червня 2020 року без нарахування пені та штрафних санкцій.

Якщо ж сільгосппідприємство ще не подавало уточнюючу декларацію для того, щоби скористатися початковим варіантом пільги для березня і квітня, воно може подати уточнюючу тільки з пільгою для березня. Щоправда, строк для подання такої уточнюючої декларації в п. 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ окремо не зазначено. Вважаємо, це можна зробити згідно зі строком, наведеним в п. 286.4 ПКУ протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни. Тобто, уточнюючу декларацію з зазначенням пільги за березень потрібно подати по 20 квітня включно. Хоча, звісно, норма п. 286.4 ПКУ безпосередньо не стосується цього випадку уточнення.

NB: Увага! Від сплати орендної плати за земельні ділянки приватної власності (як правило, належні фізичним особам – так звані «паї») сільгосппідприємство орендар не звільняється

Тому якщо сільгосппідприємство в цей строк не встигло, можна спробувати подати уточнюючу до 30 квітня (граничного строку сплати податкових зобов’язань за березень). Припускаємо, що можна подати навіть і після цієї дати, але тоді до 30 квітня плату за землю потрібно буде спершу сплатити, інакше виникне податкова заборгованість. А потім вже зменшити через уточнюючий розрахунок, тоді виникне переплата. Щоправда, для уникнення непорозумінь з податковою ми би не радили тягнути з поданням уточненки.

Олександр Золотухін, консультант з оподаткування і бухгалтерського обліку

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram