Як працює ринок землі вже зараз
Попри мораторій, який поширюється на продаж землі сільськогосподарського призначення, ринок землі в Україні працює за різними схемами. Пропонуємо найбільш поширені.
Чи на всі землі сільськогосподарського призначення розповсюджується мораторій?
Юристи стверджують, що у політичних спекуляціях на цю тему, не озвучується той факт, що мораторій розповсюджується не на всю землю, навіть сільськогосподарського призначення.
Так, у ЮК «Хільман та Партнери» пояснюють, землі сільськогосподарського призначення поділяються на чотирнадцять видів, кожен з яких має своє цільове призначення. Мораторій поширюється лише на три види, а конкретно на ті земельні ділянки, які відведені для:
- Ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
- Ведення особистого селянського господарства.
- Земельні частки (паї), які виділені для колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств.
Вид цільового призначення вказується на Державних актах або на Свідоцтвах про право власності. Якщо фермер використовує земельні ділянки з цільовим призначенням: «для ведення фермерського господарства», то ними можна вільно розпоряджатися.
Виділимо кілька законних способів отримання у власність земельних ділянок.
Можна приватизувати та капіталізувати
Якщо фермер на умовах оренди користується земельними ділянками комунальної та державної власності, то ці землі, згідно із Земельним Кодексом, можуть бути передані фермеру у приватну власність з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства». Таку землю можна відчужувати. Згідно з порадами юристів ЮК «Хільман і Партнери», фермеру варто приватизувати такі земельні ділянки і внести їх в капітал фермерського господарства. Громадяни України можна бути засновником двох і більше фермерських господарств.
Емфітевзис: у чому різниця з орендою?
Одним з різновидів права користування земельною ділянкою є емфітевзис, який має деякі суттєві відмінності порівняно з орендою. По-перше, це строк, на який можна брати землю в користування. Якщо договір оренди може укладатись на строк від 5 до 50 років, то емфітевзис укладається безстроково і за плату, яку визначають сторони. Можливий варіант разової плати. Також фермер може передати це право без згоди власника земельної ділянки, тобто фактично фермер отримує землю у повноцінне розпорядження. Безпосередній власник ділянки може повернути назад свою землю тільки шляхом її зворотного викупу, і тільки якщо фермер вирішить продати своє право емфітевзису. Є також можливість успадкування емфітевзису: спадкоємці користуються земельними ділянками за первісним договором.
Обмін земельними ділянками
За визначенням Земельного Кодексу, обмін — це законна можливість переходу прав на земельні частки (паї) навіть в умовах мораторію. Зі слів юристів ЮК «Хільман та Партнери», при цьому не мають абсолютного значення ні розміри обмінюваних ділянок, ні їх нормативна вартість, ні цільове призначення. На практиці це означає, що ділянка в кілька десятків гектар добірних сільськогосподарських угідь може бути обміняна на клаптик землі розміром з город. Головною умовою укладання так званого договору міни є обов’язкове нотаріальне посвідчення правочину, реєстрація переходу права власності.
— Судова практика з цього питання свідчить: позови з боку прокуратури та інших органів про порушення правил мораторію при договорі міни відхиляються судами, навіть якщо відбувається обмін земельного паю на ділянку в кілька соток під будівництво гаража, нехай навіть з доплатою. У законодавстві передбачено, що міна — це цивільно-правова угода, на яку поширюється правило свободи договору. Сторони самі вправі вибирати умови угоди, крім невеликого переліку обов’язкових умов, — запевняють юристи ЮК «Хільман і Партнери».
Скористатись правом безкоштовної приватизації
Кожен громадянин України має право один раз у своєму житті отримати у власність від держави земельну ділянку розміром до 2 га для ведення особистого селянського господарства, 0,12 га — для ведення садівництва, від 0,10 до 0,25 га для будівництва житлового будинку, до 0,10 га — для дачного будівництва, до 0,01 га — для будівництва гаражів. Така земля не підпадає під дію мораторію. Тобто отримавши таку земельну ділянку, особа може її продати фермеру.
Укласти договір довгострокової оренди
Це один із способів забезпечення сталого землекористування. Непоодинокими є випадки укладання договорів оренди на 50 років на приватні землі, а для державних земель це стало нормою. Про це розповів Роман Граб, експерт із земельних питань «УКАБ» у блозі для AgroPortal.
— Сьогодні укласти договір оренди державних сільськогосподарських земель без аукціону вже неможливо, тим більше на умовах 50-річної оренди та 1% від НГО орендної плати, але з раніше укладеними на таких умовах договорами також нічого не роблять. За розрахунками Кабінету міністрів України, представленими в «Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними» від 7 червня 2017 року, через занижений розмір орендної плати бюджети щороку втрачають понад 1 млрд гривень, — розповів Роман Граб.
Галина Василенко
