До нашої редакції надійшло чергове запитання від читачів: «Добрий день! Ми маємо таке питання, чи могли б юристи нам допомогти. Є ФГ з договорами оренди землі з пайовиками на 5 років, пайовиків — наприклад 100 осіб, по 1 гектару (для зручності так напишемо), є також невитребувані паї на 20 га. Жодного іншого майна в ФГ нема. Тільки договори оренди. Як купити ФГ? Якщо з ТОВ все просто — вийшли засновники, а нові власники зайшли, і все — ми, до прикладу, стаємо новими власниками прав оренди землі, то з ФГ взагалі ніяк неможливо ні купити, ні продати?»

З проханням проконсультувати читачів ми звернулись до знаного на агроному ринку адвоката, керуючого партнера ЮФ PROPERTY — Василя Рущака. До слова, у ЮФ PROPERTY одним з провідних напрямків діяльності є земельне та аграрне право.

Василь Рущак

«Землю крестьянам!», — так працювало питання передачі земель сільськогосподарського призначення в СРСР. Проте, за роки змінилось законодавство, як і відносини в аграрній сфері. Коли ми говоримо про продаж фермерського господарства чи аграрної фірми на іншій організаційно-правовій формі (ТОВ, ТДВ, ПрАТ), ми говоримо про продаж земель.

Отже, як продати фермерське господарство, у якого у користуванні та власності перебуває певний банк землі.

Фермерське господарство є специфічною організаційно-правовою формою, членами якої можуть бути члени сім’ї. Теоретично, застосовуючи аналогію закону, можна продати корпоративні права фермерського господарства, якщо в остатнього є сформований статутний капітал.

Проте, коли продаж відбувається не члену сім’ї, у реєстратора постануть питання, яким чином це законно можна здійснити.

NB: Але такий вид відчуження корпоративних прав можуть не посвідчити, тобто не зареєструвати.

Таким чином, виходом, щоб купити фермерське господарство, а з ним всі земельні активи, є здійснити реорганізацію фермерського господарства на товариство з обмеженою відповідальністю.

Проте, і тут є нюанси. Потрібно перевірити всі договори оренди, емфітевзису тощо, на предмет розірвання договору у разі реорганізації орендаря. Якщо таких умов немає, можна розпочинати процедуру, якщо такі умови закладені в договір, бажано внести в договір зміни, та виключити такий пункт.

Інше питання, що буде із земельною ділянкою, яка на праві постійного користування чи довічного успадковуваного володіння перебуває у фермерського господарства, проте видана конкретній особі.

Таке право просто може пропасти у господарства, оскільки земельна ділянка була видана для цілей саме ведення фермерського господарства, а тим більше якщо вона видана не господарству, а його засновнику. Якщо брати до уваги право довічного успадковуваного володіння землею, виходячи з позиції Великої Палати Верховного Суду, то таке право точно залишиться у того, кому видавався акт, або його спадкоємцям.

Звісно можна пройти судовий процес, визнати за фермерським господарством (якщо є підстави) право постійного користування землею та зареєструвати його за ним.

Однак, це великі затрати часу, судові витрати, витрати на юристів, і немає гарантій, що рішення буде позитивним. Все залежить від обставин.

Більш того, виходячи з практики, прокуратура, державні органи або органи місцевого самоврядування, можуть звернутись до суду з позовом, мотивуючи це, наприклад, тим, що не за цільовим призначенням використовується земельна ділянка, або з інших підстав.

Таким чином, купуючи фермерське господарство із земельною ділянкою на праві постійного користування чи довічного успадковуваного володіння, ви можете купити проблеми, або взагалі порожнє господарство — без активів та земель.

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram