До нашої редакції надійшло запитання від читачів: Фізособа має у власності земельну ділянку для ведення товарного сільгоспвиробництва (так званий «пай»). Чи може вона на цій ділянці побудувати приміщення для госппотреб, провести електроенергію, пробурити свердловину?

Відповідно до п. «а» ч. 3 ст. 22 Земельного кодексу, землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для:

  • ведення особистого селянського господарства,
  • садівництва,
  • городництва,
  • сінокосіння та випасання худоби,
  • ведення товарного сільськогосподарського виробництва,
  • фермерського господарства.

Причому в п. «а» ч. 2 ст. 22 Земельного кодексу сказано, що до земель сільськогосподарського призначення належать:

  • сільськогосподарські угіддя:
  • рілля,
  • багаторічні насадження,
  • сіножаті,
  • пасовища та перелоги;
  • несільськогосподарські угіддя:
  • господарські шляхи і прогони,
  • полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій,
  • землі під господарськими будівлями і дворами,
  • землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції,
  • землі тимчасової консервації тощо.

Класифікація угідь наведена в додатку 4 «Перелік угідь згідно з Класифікацією видів земельних угідь (КВЗУ)» до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2012 р. № 1051. Група «рілля» (код за КВЗУ 001.00) включає сільськогосподарські угіддя, які систематично обробляються і використовуються під посіви сільськогосподарських культур, включаючи посіви багаторічних трав, а також чисті пари (ГОСТ 26640-85) та парники, оранжереї і теплиці.

У групі ріллі виділяються окремо підгрупи:

  • 01 — рілля;
  • 03 — парники, оранжереї, теплиці (включає землі під конструкціями, критими склом, плівкою та світло-прозорими синтетичними матеріалами, для вирощування ранньої розсади, ранніх овочів і плодів, перезимівлі або вирощування рослин у закритому ґрунті) тощо.

Склад угідь, до якої належить земельна ділянка, вносяться до Державного земельного кадастру (див. ч. 1 ст. 15 Закону України від 07.07.2011 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», далі — Закон про ДЗК).

Тобто, на земельній ділянці для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з видом угідь «рілля» розміщують посіви сільгоспкультур, в тому числі можна розмістити парники, оранжереї, теплиці, в яких вирощуватимуться сільгоспкультури. Будівлі тепличного господарства мають код 1271.6 Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. № 507.

Але розміщення господарських будівель на таких ділянках не передбачено. Щоб розмістити відповідні будівлі на такій ділянці, потрібно змінити вид угідь на несільськогосподарські (землі під господарськими будівлями і дворами) — код за КВЗУ 013.00. Причому очевидно, що господарські будівлі мають використовуватися в сільгоспдіяльності, а, отже, мати відповідний «сільгоскогосподарський» код за ДК 018-2000, наприклад, 1271.9 «Будівлі сільськогосподарського призначення інші».

Таким чином, щоб на земельній ділянці для ведення товарного сільгоспвиробництва з видом угідь «рілля» чи іншим видом сільгоспугідь (багаторічні насадження тощо) зводити приміщення для госппотреб тощо, потрібно змінити цільове призначення земельної ділянки на рівні виду угідь.

Але тут на заваді може стати норма пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу, де сказано про недопущення зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Єдиного розуміння поняття «цільове призначення (використання)» немає. Стосовно цільового призначення, то це вид використання земельної ділянки на рівні коду КВЦПЗ (Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена Наказом Держкомзему від 23.07.2010 р. № 548). Наприклад, земельні ділянки для ведення:

  • 01 — товарного сільськогосподарського виробництва;
  • 02 — фермерського господарства;
  • 03 — особистого селянського господарства тощо.

Таким чином, на рівні цільового призначення з кодом 01.01 земельну ділянку можна використовувати як для розміщення посівів сільгоспкультур (код КВЗУ 001.01), так і для розміщення господарських будівель і дворів (код КВЗУ 013.00). Можемо припустити, що зміна цільового призначення на рівні видів угідь не є зміною цільового призначення.

Але в пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу кажучи про зміну цільового призначення уточнили про «використання». Це останнє наштовхує на думку про недопущення зміни цільового призначення на рівні виду використання, тобто, на рівні видів угідь. Таким чином, скоріше за все, територіальний орган Держгеокадастру, куди подаватимуться відповідні документи для внесення змін, не зареєструє зміни. Тому перш ніж готувати пакет документів для внесення змін, рекомендуємо фізособі з’ясувати цей момент у «своєму» відділенні Держгеокадастру. Якщо перешкод для зміни не буде, можна приступати до процедури внесення змін.

NB: Якщо будуть перешкоджати, пам’ятайте про те, що норма пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу діє до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. Відповідний законопроект № 2178-10 від 10.10.2019 прийнято ВРУ 31.03.2020 р. і на момент підготовки цієї статті направлено на підпис Президенту Україні. Якщо Президент його підпише, він має набрати чинності 01.07.2021 р. Це означає, що змінити цільове призначення (в тому числі вид угідь) земельної ділянки вже без ніяких перешкод можна буде починаючи з 01.07.2021 р.

Процедура зміни виду угідь така

Перше. Фізособа власник земельної ділянки укладає з виконавцем договір на розробку проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь (див. ч. 4 ст. 21 Закону про ДЗК). Виконавцем може бути юридична особа, у складі якої є не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, або ФОП, який є таким інженером (ст. 26 Закону України від 22.05.2003 року № 858-ІV «Про землеустрій», далі — Закон № 858). Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників розміщено на сайті Держгеокадастру за цим посиланням.

Друге. Виконавець розробляє проект, протягом строку, який не може перевищувати 6 місяців з моменту укладення договору (ст. 28 Закону № 858). Вимоги до проекту наведені в ст. 52 Закону № 858.

Закінчений проект затверджується замовником і не підлягає погодженню з якими-небудь держорганами (ч. 8 ст. 186 Земельного кодексу).

Третє. Замовник (чи уповноважена ним особа) подає через ЦНАП державному кадастровому реєстратору територіального органу Держгеокадастру для внесення відомостей про земельну ділянку до ДЗК (див. Наказ Держгеокадастру від 05.11.2019 р. № 270, ст. 32 Закону про ДЗК, п. 104 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2012 р. № 1051, далі – Порядок № 1051):

  • заяву про внесення відомостей до ДЗК (за формою додатка 12 до Порядку № 1051);
  • готовий проект у паперовій чи електронній формі;
  • електронний документ, що містить відомості про результати робіт із землеустрою;
  • документ, який підтверджує повноваження діяти від імені заявника (у разі подання заяви уповноваженою заявником особою).

Внесення відомостей до ДЗК здійснюється у строк, що не перевищує 14 робочих днів з дня отримання наведеного пакету документів, на підтвердження чого замовнику (фізособі) надається витяг з ДЗК (ч. 2, ч. 4 ст. 32 Закону про ДЗК).

Після цього фізособа має розробити проект будівництва, отримати дозвільні документи на будівництво і приступати до виконання будівельних робіт.

Але звернемо увагу ще на один нюанс. Мабуть, що фізособа буде використовувати для розміщення будівель не всю земельну ділянку. Тому частина ділянки буде залишена під розміщення посівів сільгоспкультур, а частина для розміщення будівель. Це означає, що змінювати цільове призначення потрібно буде не на всю, а тільки на частину ділянки. То ж перед зміною цільового призначення доведеться зробити поділ ділянки на дві частини. Процедура поділу в загальних рисах така сама, як і процедура зміни цільового призначення:

  • фізособа укладає із землевпорядною організацією договір на виготовлення техдокументації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки;
  • остання виконує розробку документації;
  • фізособа через ЦНАП подає державному кадастровому реєстратору територіального органу Держгеокадастру пакет документів на внесення відомостей до ДЗК про дві земельні ділянки;
  • державний кадастровий реєстратор вносить відомості, видаючи фізособі витяги з ДЗК на кожну ділянку;
  • фізособа подає заяву до Реєстраційної служби чи до нотаріуса про проведення держреєстрації права власності на дві ділянки, отримуючи витяги із Держреєстру речових прав на нерухоме майно на кожну ділянку.

Олександр Золотухін, консультант з оподаткування і бухгалтерського обліку

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram