За 2018 рік судами була розглянута велика кількість справ щодо земельних спорів. Аналіз судової практики показує, що в більшості спори стосувались скасування рішення про передачу земельних ділянок у власність і користування та орендних відносин. Дарін Ассіде, юрист Honcharuk & Partners law firm, підготувала найцікавіші судові рішення.

Мораторій на продаж землі

Безпосереднім рішенням, яке стосується питання мораторію на землю, є Рішення ЄСПЛ у справі «Зеленчук та Цицюра проти України».

ЄСПЛ встановив, що Україна не встановила справедливий баланс між загальними інтересами громади та інтересами заявників, а також перевищила свої повноваження щодо дискреційності («межі розсуду»). Судом наголошено, що жодна інша держава Ради Європи не мала таку заборону і посилався на невідповідність підходу України до завершення мораторію. Було також незрозуміло, чому менш обмежувальний захід не був ефективним для досягнення тієї ж мети.

ЄСПЛ встановив, що тягар, накладений на двох заявників, був надмірним. Вони постраждали від наслідків нездатності органів влади дотриматися своїх власних крайніх строків, в той час як органи влади надали лише незначні підстави для нездатності обрати менш обмежувальні заходи.

ЄСПЛ наголосив, що справа стосувалася загальної законодавчої ситуації та не обмежувалася лише заявниками. Суд зазначив, що Україна повинна вжити відповідні законодавчі або інші заходи для забезпечення справедливого балансу між інтересами власників сільськогосподарських земель та суспільством взагалі.
Рішення ЄСПЛ у справі «Зеленчук та Цицюра проти України» (заява №846/16 та 1075/16)

Визнання договору міни земельної ділянки недійсним

 Донецьким апеляційним судом встановлено, що між власниками відбувся обмін розподілених, визначених в натурі земельних ділянок, які зареєстровані відповідно до законодавства за власниками, тобто таких земельних ділянок, які можуть виступати об’єктом цивільних прав згідно чинного законодавства. Отже, процедура міни вищезазначених земельних ділянок є законним правом їх власників та може бути використане ними за їх взаємною згодою.

У цій справі прокурор вважав, що вказаний договір міни є таким, що укладений з порушенням вимог п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного Кодексу України (надалі ЗК України) та ст. 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». З боку прокурора було відсутнє належне обґрунтування і доведеність порушення інтересів держави, оскільки негативні наслідки від визнання правочину недійсним несуть тільки приватні особи, а не держава. Поряд із цим, норми Конституції України, які наведені прокурором, спрямовані на захист права власності і рівність всіх суб’єктів цього права перед законом, зокрема і права приватної власності на володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, перебуваючими у їх власності.

NB: Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном (розпорядження землею сільськогосподарського призначення) у цьому випадку не є виправданим, оскільки, як підкреслив ЄСПЛ у рішенні «Зеленчук та Цицюра проти України» тягар, накладений на двох заявників, був надмірним.

На сьогодні позиція Верховного суду щодо вищезгаданого спору невідома. Справа досі не розглядалась у касаційній інстанції.
Постанова Донецького апеляційного суду від 227/1505/18 від 10 жовтня 2018 року

Поновлення договору оренди

 Приймаючи рішення по цій справі, Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу у спорі про визнання договору оренди землі поновленим, вказала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:

  • орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
  • до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
  • орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
    Постанова Великої Палати ВС від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц

Укладання договору про спільну діяльність замість договорів суборенди

Укладання договорів про спільну діяльність де умови договору відповідають змісту договору оренди землі є неправомірним. Такі договори визнаються судами недійсними. Підставою є відсутність рішення (погодження) відповідного органу місцевого самоврядування на передачу земельної ділянки в суборенду.

ВС не прийняв доводи з приводу того, що оспорюваний договір не може вважатись договором оренди через відсутність істотних умов договору оренди землі та підписаного між сторонами акту приймання-передачі земельної ділянки суд до уваги не прийняв, оскільки в даному випадку неналежне оформлення відносин оренди земельної ділянки і є тим способом, завдяки якому досягається прихована мета передачі в користування земельної ділянки.
Постанова ВС від 10.05.2018 року у справі № 924/263/17

Стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою без оформлення договору оренди

У 2018 році Велика Палата Верховного Суду у своєму рішенні остаточно визначила і вказала на те, що кошти повинні стягуватись з користувача земельної ділянки на підставі (в порядку) ст. 1212 ЦК України.

Суд зазначив, що для деліктних зобов’язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних – приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов’язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов’язаннях. Натомість, для кондикційних зобов’язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Постанова Великої Палати ВС від 23.05.2018 року по справі № 629/4628/16-ц.

Надання раніше дозволу на розроблення проекту землеустрою іншому заявнику не може бути підставою для відмови у наданні такого дозволу

Верховний суд зазначив, що виходячи з приписів ЗК України, отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного рішення про надання її у власність або користування (оренду), що фактично вказує про відсутність обтяжень земельної ділянки у такому випадку. Це не було враховано судами попередніх інстанцій при ухваленні оскаржуваних рішення

Суд виходив з того, що у відповідності до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень або за результатами аукціону.

NB: Одержання безплатно у власності та передача земельних ділянок в користування, передбачає проходження певної процедури з виготовлення проекту землеустрою (або технічної документації у разі надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення), його погодження компетентними органами тощо, що в подальшому є підставою для прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування з цього питання (ст. 118 123 ЗК України).

Водночас згідно із приписами ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Постанова ВС від 27 березня 2018 р справа № 463/3375/15-а

Юрисдикція спорів про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки 

Велика Палата Верховного Суду вважає, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.

NB: Скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи в порядку адміністративного судочинства не дозволяє остаточно вирішити спір між цими особами. Тож не виконується основне завдання судочинства. У таких спорах питання правомірності укладення цивільно-правових договорів, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов’язково постають перед судом, який буде вирішувати спір, незалежно від того, чи заявив позивач вимогу щодо оскарження таких договорів.

В зазначеній категорії справ вирішуються спори про цивільне право між особами, які вимагають скасування державної реєстрації, й особами, за якими зареєстровано право чи обтяження. А тому мають розглядатися судами господарської або цивільної юрисдикції залежно від суб’єктного складу сторін спору.
Постанова Великої Палати ВС від 4 вересня 2018 року по справі № 823/2042/16

Дарін Ассіде, юрист Honcharuk & Partners law firm

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram