Скасування мораторію та відкриття обігу ринку земель сільськогосподарського призначення уже не стоїть так гостро як декілька років тому. Дискусія перемістилась у площину експертних думок: Де взяти кошти? Як унеможливити концентрацію в одних руках? Яким чином будуть проходити торги? Чи продавати землю іноземцям?  Дати відповіді хоча б на частину цих питань спробували урядовці, адвокати, податківці, експерти ринку на IV Аграрній юридичній конференції. Усі деталі у нашому матеріалі.

Де взяти кошти, аби купити господарство на 1000 га?

— Уявіть, що середнє господарство на 1000 га коштуватиме понад $1 млн. Взяти сьогодні такі кошти неможливо в жодному банку. При цьому усі знають, що деякі фермери можуть позичити такі кошти, приміром, у суддів чи прокурорів…. Але як тоді це юридично оформити? Чи повинна існувати ця норма? Бо те, що стосується агрохолдингів, вони можуть запозичити кошти у іноземних банках, а у 92% наших фермерів такої можливості не має, — говорить президент Української аграрної конфедерації Леонід Козаченко. — Тобто питання дискусійне. Так само як і з питанням про концентрацію земель. Я вважаю, що відкриття ринку варто зробити поетапним і для початку дозволити зосереджувати в одних руках не більше 25% на рівні громади, 8% — на рівні області і 0,5% — на рівні держави.

— Я критикувала і продовжую критикувати підходи в роботі щодо ринку землі наших урядових структур, тому що не бачу системного підходу. Яким ми хочемо бачити наш АПК через 20-30 років? Де перспектива розвитку сектору, ліберальність… Цього немає. Бо у найважливіший момент, який зараз проходить, потрібно все детально прорахувати, — говорить екс в.о. міністра аграрної політики та продовольства України Ольга Трофімцева. — Я зараз активно спілкуюсь з фермерами у регіонах і відкриття ринку землі на даному етапі створює у них дуже сильну не впевненість. Фермери намагаються шукати якісь фінансові ресурси. Хтось не може зрозуміти, яким чином буде відбуватись кредитування… Крім цього, виробники роблять зараз не дуже вдалий вибір з точки зору розвитку АПК та середньострокової перспективи, як на мене. І ще одна помилка, яку я також вважаю критичною — програми державної підтримки на наступний рік не буде, принаймні, я такого не чула. І це закладає ще більший ступінь невпевненості малих та середніх виробників у тому, як далі працювати. Якщо буде така незбалансованість, швидкість прийняття рішень… То й далі будуть хвилювання у середині суспільства. Хто може зараз гарантувати, що з 1 жовтня 2020 року ці прогалини у законодавстві будуть закриті, щоб не було рейдерства, додаткових негативних ефектів для малих і середніх виробників?..

— Я проїхалась зараз Україною. Зустрічалась з багатьма учасниками ринку. Кожен має свою правду. Найголовніше питання — це питання кредитування, тому що великі компанії не мають цієї проблеми — вони мають фінансування, і де його знайти. Середній бізнес ще не має таких ресурсів, не має часу, аби підготуватись до цього — пройти аудит, пройти фінансову звітність, щоб задовольнити вимоги банківської фінансової установи. Потрібен час і розумний підхід до відкриття ринку землі, — зазначає податковий експерт, заступник голови Податкового комітету при ТПП Crowe A&A Ukraine Ольга Богданова.

Для всіх — єдині правила гри

— З ринком землі всі намагаються бути акуратними. Бо розуміють, що цей той актив, з яким просто так розлучатися не можна. Люди тому дуже сильно і нервують. Вони відчувають, що у них можуть забрати паї, як і сертифікати свого часу … У нашій асоціації немає мети купувати землю. А ось члени асоціації, можливо, і будуть купувати. Проте вони зіткнуться з тією ж проблемою, що і всі інші. Де взяти гроші? Яким чином це все буде відбуватися? — наголошує президент Української зернової асоціації Микола Горбачьов. — Я, зі свого боку, хочу сказати, що у держави є дуже обмежені функції, які можна виразити дуже легко — держава повинна забезпечувати єдині правила для всіх, включаючи землю. Не повинно бути ніяких винятків.

— Члени нашого клубу обробляють близько 2,5 млн га землі. Загалом ми підтримуємо цю ініціативу, тому що ринок по суті вже є. Він є у вигляді договорів емфітевзису, договорів довгострокових та інших «схем», так скажемо, купівлі-продажу. Питання, у тому що для багатьох публічних великих компаній — вони не бажають працювати по таких «схемах» і договорах. Тому що багато з них є ризиковими. Якщо приходить пайовик і говорить, що він готовий продати свій пай, а велика компанія не може і не хоче купувати таким чином пайовик іде до когось іншого… Ринок має бути і він має бути легальним, і ті люди, які хочуть продати повинні мати цю можливість, а компанія мати можливість захистити свій головний актив і придбати землю, — говорить генеральний директор УКАБ Роман Сластьон.

— Реалії життя ми ж не змінимо. Всі кажуть, що ринок землі вже є. На мою думку, на першому етапі потрібно, щоби був перехідний період, аби землю можна було продавати тільки фізичним особам, які: обробляють землю, живуть в цій місцевості, без права перепродажу та здачі в оренду і не більше 100 га. Ринок зробити поетапним. Фізична особам повинна мати одне громадянство (подвійне громадянство має бути виключено). Потрібно, щоб був наведений порядок у земельному законодавстві та у правоохоронній системі, аби унеможливити рейдерство. Оскільки рейдерство виникає, бо є прогалини в законі, — говорить голова асоціації фермерів та землевласників Дніпропетровської області, керівник ФГ «Гайворонського» Анатолій Гайворонський.

Державні землі. CUI PRODEST?

У ході дискусії виникло також питання про те, що робити з землею державної власності. За попередніми оцінками Держгеокадастру — це 10 млн га земель. Чи продавати, чи здавати в оренду, чи тільки виконувати роль регулятора…

— Я вважаю, що з землею, яка знаходиться у державній власності потрібно навести порядок з точки зору її інвентаризації, у тому числі, юридичної «чистоти» по всіх державних підприємствах. Звучать цифри, які мають досить часто розбіжності. Хтось говорить про 10 млн га, хтось — що немає цих 10 млн га. Наші останні оцінки були 10,4 млн га — це відзначав Держгеокадастр. За свою недовгу каденцію в міністерстві я стикнулась з тим, що майже кожне державне підприємство, яке працює у АПК або працює в лапках, або обтяжене земельними справами, кримінальними справами. Відповідно там, дійсно, існує нагромадження юридичних фінансових моментів… Крім того, я б дуже хотіла побачити цифри, які чітко покажуть, що здача в оренду, приміром, державних земель надасть державі зростання ВВП у стільки-то%, а продаж — стільки-то%. І що буде більш вигідно, те й потрібно обрати, — говорить Ольга Трофімцева.

— Державні землі — це понад 10 млн га, в тому числі 7 млн га ріллі, передадуть у власність громад. Уже зараз точаться конкурентні баталії, кому дістанеться ця земля, бо це не розрізнені ділянки по 2-3 га, це величезні масиви по 200-300, а то і 5000 га. І це питання теж варто врегулювати, — говорить Леонід Козаченко.

 Чи продавати іноземцям?

Занепокоєння у суспільстві виникають також, коли постає питання продажу землі іноземцям. Чи потрібно це? Загалом, поки це питання відкрито. І яким чином буде вирішено поки не має остаточного бачення. Так, є ст. 82 Земельного Кодексу України, яка уже надає право на купівлю землі іноземцям. Однак, що стосується земель сільськогосподарського призначення — тут більше питань, ніж відповідей.

ВИТЯГ

Стаття 82. Право власності на землю юридичних осіб

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

{Пункт “а” частини першої статті 82 із змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27.04.2007}

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

3. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

{Статтю 82 доповнено частиною третьою згідно із Законом № 1103-IV від 10.07.2003}

4. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

 

— У XXI столітті є досить багато компаній, приміром, Uber, яка не володіє автомобілями, однак, успішно працює. Точно так само може бути і у питаннях землі. Іноземці є і хочуть працювати тут, але, не купуючи землю. І нічого не заважає їм прийти в Україну з новими технологіями та технікою і разом з нашими фермерами працювати, — говорить адвокат, керуючий партнер EUCON Legal Group Ярослав Романчук.

Купівля-продаж у перший рік від 3 до 10%

Саме такі цифри на даний момент подають і експерти, і самі аграрії. Ніхто не очікує, що зі зняттям мораторію всі масово будуть продавати чи скуповувати землю. Єдине дуже гаряче та дискусійне — хто отримає ці землі у власність і яким чином буде розпоряджатись. Бо може постраждати, перш за все, якість землі. І аби відновити родючість ґрунтів, за деякими експертними оцінками, потрібно від 3 до 5 років кропіткої праці.

Чи не тому представники Всеукраїнської Аграрної Ради виступають категорично проти прийняття закону про відкриття ринку с/г земель і пропонують винести дане питання на всеукраїнський референдум.

Юридичні рекомендації

Експерти (юристи та адвокати) радять уже зараз активно готуватись до 1 жовтня 2020 року. Адже, з моментом відкриття ринку землі виникнуть питання не тільки, де взяти кошти, але й яким чином купити землю? Чи зможете ви, приміром, взяти кредит у банку? Чи готове до цього ваше підприємство?

Звідки українці візьмуть гроші на купівлю землі:

  • Підуть в банки за кредитами?
  • Дістануть власні заощадження з-під матраців?
  • –       Повернуть капітали з-за кордону?
  • –       Візьмуть позику в іноземного партнера?

Вимоги банку/кредитора до позичальника/фермерського господарства

  • «Порядок» в бухгалтерському та податковому обліку.
  • Прозора структура власності, бездоганна репутація власникам та керівника господарства.
  • Реальний бізнес-план.
  • Гарантія повернення кредиту та сплата відсотків.
  • Юридична «чистота» земельної ділянки, яка купується.
  • Обов’язкове страхування ризиків при купівлі земельної ділянки.
  • Стратегія захисту агробізнесу від рейдерів та кредиторів.

Ярослав Романчук, адвокат, керуючий партнер EUCON Legal Group 

— Перше, що потрібно зробити провести аудит на вашому підприємстві. І це не зможе зробити один юрист. Безперечно, це має бути команда, куди будуть входити аудитори, податкові радники, юристи. Це робиться для того, аби зрозуміти що є підприємство і чи є проблеми?

Далі потрібно визначити план та стратегію. Що можна зробити? Як? Привести у відповідність бухгалтерський та податковий облік. Потім визначити, як активи зробити привабливими для кредитора.

Найважливіше — це бажання власника. На мою думку, всі проблеми в ментальному нерозумінні власників фермерських господарств. Вони готові боротися за свої права, боротися на рівні держави, виводити техніку на дороги, наймати і платити компаніям, які займаються захистом, але, на жаль, досить часто не готові зробити найпростіше — привести у відповідність свої статутні документи.

Підготувала Ірина Прохорчук

 Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram