Скасування мораторію та відкриття обігу ринку земель сільськогосподарського призначення уже не стоїть так гостро як декілька років тому. Дискусія перемістилась у площину експертних думок: Де взяти кошти? Як унеможливити концентрацію в одних руках? Яким чином будуть проходити торги? Чи продавати землю іноземцям?  Дати відповіді хоча б на частину цих питань спробували урядовці, адвокати, податківці, експерти ринку на IV Аграрній юридичній конференції. Усі деталі у нашому матеріалі.

Де взяти кошти, аби купити господарство на 1000 га?

— Уявіть, що середнє господарство на 1000 га коштуватиме понад $1 млн. Взяти сьогодні такі кошти неможливо в жодному банку. При цьому усі знають, що деякі фермери можуть позичити такі кошти, приміром, у суддів чи прокурорів…. Але як тоді це юридично оформити? Чи повинна існувати ця норма? Бо те, що стосується агрохолдингів, вони можуть запозичити кошти у іноземних банках, а у 92% наших фермерів такої можливості не має, — говорить президент Української аграрної конфедерації Леонід Козаченко. — Тобто питання дискусійне. Так само як і з питанням про концентрацію земель. Я вважаю, що відкриття ринку варто зробити поетапним і для початку дозволити зосереджувати в одних руках не більше 25% на рівні громади, 8% — на рівні області і 0,5% — на рівні держави.

— Я критикувала і продовжую критикувати підходи в роботі щодо ринку землі наших урядових структур, тому що не бачу системного підходу. Яким ми хочемо бачити наш АПК через 20-30 років? Де перспектива розвитку сектору, ліберальність… Цього немає. Бо у найважливіший момент, який зараз проходить, потрібно все детально прорахувати, — говорить екс в.о. міністра аграрної політики та продовольства України Ольга Трофімцева. — Я зараз активно спілкуюсь з фермерами у регіонах і відкриття ринку землі на даному етапі створює у них дуже сильну не впевненість. Фермери намагаються шукати якісь фінансові ресурси. Хтось не може зрозуміти, яким чином буде відбуватись кредитування… Крім цього, виробники роблять зараз не дуже вдалий вибір з точки зору розвитку АПК та середньострокової перспективи, як на мене. І ще одна помилка, яку я також вважаю критичною — програми державної підтримки на наступний рік не буде, принаймні, я такого не чула. І це закладає ще більший ступінь невпевненості малих та середніх виробників у тому, як далі працювати. Якщо буде така незбалансованість, швидкість прийняття рішень… То й далі будуть хвилювання у середині суспільства. Хто може зараз гарантувати, що з 1 жовтня 2020 року ці прогалини у законодавстві будуть закриті, щоб не було рейдерства, додаткових негативних ефектів для малих і середніх виробників?..

— Я проїхалась зараз Україною. Зустрічалась з багатьма учасниками ринку. Кожен має свою правду. Найголовніше питання — це питання кредитування, тому що великі компанії не мають цієї проблеми — вони мають фінансування, і де його знайти. Середній бізнес ще не має таких ресурсів, не має часу, аби підготуватись до цього — пройти аудит, пройти фінансову звітність, щоб задовольнити вимоги банківської фінансової установи. Потрібен час і розумний підхід до відкриття ринку землі, — зазначає податковий експерт, заступник голови Податкового комітету при ТПП Crowe A&A Ukraine Ольга Богданова.

Для всіх — єдині правила гри

— З ринком землі всі намагаються бути акуратними. Бо розуміють, що цей той актив, з яким просто так розлучатися не можна. Люди тому дуже сильно і нервують. Вони відчувають, що у них можуть забрати паї, як і сертифікати свого часу … У нашій асоціації немає мети купувати землю. А ось члени асоціації, можливо, і будуть купувати. Проте вони зіткнуться з тією ж проблемою, що і всі інші. Де взяти гроші? Яким чином це все буде відбуватися? — наголошує президент Української зернової асоціації Микола Горбачьов. — Я, зі свого боку, хочу сказати, що у держави є дуже обмежені функції, які можна виразити дуже легко — держава повинна забезпечувати єдині правила для всіх, включаючи землю. Не повинно бути ніяких винятків.

Члени нашого клубу обробляють близько 2,5 млн га землі. Загалом ми підтримуємо цю ініціативу, тому що ринок по суті вже є. Він є у вигляді договорів емфітевзису, договорів довгострокових та інших «схем», так скажемо, купівлі-продажу. Питання, у тому що для багатьох публічних великих компаній — вони не бажають працювати по таких «схемах» і договорах. Тому що багато з них є ризиковими. Якщо приходить пайовик і говорить, що він готовий продати свій пай, а велика компанія не може і не хоче купувати таким чином пайовик іде до когось іншого… Ринок має бути і він має бути легальним, і ті люди, які хочуть продати повинні мати цю можливість, а компанія мати можливість захистити свій головний актив і придбати землю, — говорить генеральний директор УКАБ Роман Сластьон.

Реалії життя ми ж не змінимо. Всі кажуть, що ринок землі вже є. На мою думку, на першому етапі потрібно, щоби був перехідний період, аби землю можна було продавати тільки фізичним особам, які: обробляють землю, живуть в цій місцевості, без права перепродажу та здачі в оренду і не більше 100 га. Ринок зробити поетапним. Фізична особам повинна мати одне громадянство (подвійне громадянство має бути виключено). Потрібно, щоб був наведений порядок у земельному законодавстві та у правоохоронній системі, аби унеможливити рейдерство. Оскільки рейдерство виникає, бо є прогалини в законі, — говорить голова асоціації фермерів та землевласників Дніпропетровської області, керівник ФГ «Гайворонського» Анатолій Гайворонський.

Державні землі. CUI PRODEST?

У ході дискусії виникло також питання про те, що робити з землею державної власності. За попередніми оцінками Держгеокадастру це 10 млн га земель. Чи продавати, чи здавати в оренду, чи тільки виконувати роль регулятора…

— Я вважаю, що з землею, яка знаходиться у державній власності потрібно навести порядок з точки зору її інвентаризації, у тому числі, юридичної «чистоти» по всіх державних підприємствах. Звучать цифри, які мають досить часто розбіжності. Хтось говорить про 10 млн га, хтось — що немає цих 10 млн га. Наші останні оцінки були 10,4 млн га — це відзначав Держгеокадастр. За свою недовгу каденцію в міністерстві я стикнулась з тим, що майже кожне державне підприємство, яке працює у АПК або працює в лапках, або обтяжене земельними справами, кримінальними справами. Відповідно там, дійсно, існує нагромадження юридичних фінансових моментів… Крім того, я б дуже хотіла побачити цифри, які чітко покажуть, що здача в оренду, приміром, державних земель надасть державі зростання ВВП у стільки-то%, а продаж — стільки-то%. І що буде більш вигідно, те й потрібно обрати, — говорить Ольга Трофімцева.

— Державні землі — це понад 10 млн га, в тому числі 7 млн га ріллі, передадуть у власність громад. Уже зараз точаться конкурентні баталії, кому дістанеться ця земля, бо це не розрізнені ділянки по 2-3 га, це величезні масиви по 200-300, а то і 5000 га. І це питання теж варто врегулювати, — говорить Леонід Козаченко.

 Чи продавати іноземцям?

Занепокоєння у суспільстві виникають також, коли постає питання продажу землі іноземцям. Чи потрібно це? Загалом, поки це питання відкрито. І яким чином буде вирішено поки не має остаточного бачення. Так, є ст. 82 Земельного Кодексу України, яка уже надає право на купівлю землі іноземцям. Однак, що стосується земель сільськогосподарського призначення тут більше питань, ніж відповідей.

ВИТЯГ

Стаття 82. Право власності на землю юридичних осіб

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

{Пункт “а” частини першої статті 82 із змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27.04.2007}

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

3. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

{Статтю 82 доповнено частиною третьою згідно із Законом № 1103-IV від 10.07.2003}

4. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

 

— У XXI столітті є досить багато компаній, приміром, Uber, яка не володіє автомобілями, однак, успішно працює. Точно так само може бути і у питаннях землі. Іноземці є і хочуть працювати тут, але, не купуючи землю. І нічого не заважає їм прийти в Україну з новими технологіями та технікою і разом з нашими фермерами працювати, — говорить адвокат, керуючий партнер EUCON Legal Group Ярослав Романчук.

Купівля-продаж у перший рік від 3 до 10%

Саме такі цифри на даний момент подають і експерти, і самі аграрії. Ніхто не очікує, що зі зняттям мораторію всі масово будуть продавати чи скуповувати землю. Єдине дуже гаряче та дискусійне хто отримає ці землі у власність і яким чином буде розпоряджатись. Бо може постраждати, перш за все, якість землі. І аби відновити родючість ґрунтів, за деякими експертними оцінками, потрібно від 3 до 5 років кропіткої праці.

Чи не тому представники Всеукраїнської Аграрної Ради виступають категорично проти прийняття закону про відкриття ринку с/г земель і пропонують винести дане питання на всеукраїнський референдум.

Юридичні рекомендації

Експерти (юристи та адвокати) радять уже зараз активно готуватись до 1 жовтня 2020 року. Адже, з моментом відкриття ринку землі виникнуть питання не тільки, де взяти кошти, але й яким чином купити землю? Чи зможете ви, приміром, взяти кредит у банку? Чи готове до цього ваше підприємство?

Звідки українці візьмуть гроші на купівлю землі:

  • Підуть в банки за кредитами?
  • Дістануть власні заощадження з-під матраців?
  • –       Повернуть капітали з-за кордону?
  • –       Візьмуть позику в іноземного партнера?

Вимоги банку/кредитора до позичальника/фермерського господарства

  • «Порядок» в бухгалтерському та податковому обліку.
  • Прозора структура власності, бездоганна репутація власникам та керівника господарства.
  • Реальний бізнес-план.
  • Гарантія повернення кредиту та сплата відсотків.
  • Юридична «чистота» земельної ділянки, яка купується.
  • Обов’язкове страхування ризиків при купівлі земельної ділянки.
  • Стратегія захисту агробізнесу від рейдерів та кредиторів.

Ярослав Романчук, адвокат, керуючий партнер EUCON Legal Group 

— Перше, що потрібно зробити провести аудит на вашому підприємстві. І це не зможе зробити один юрист. Безперечно, це має бути команда, куди будуть входити аудитори, податкові радники, юристи. Це робиться для того, аби зрозуміти що є підприємство і чи є проблеми?

Далі потрібно визначити план та стратегію. Що можна зробити? Як? Привести у відповідність бухгалтерський та податковий облік. Потім визначити, як активи зробити привабливими для кредитора.

Найважливіше — це бажання власника. На мою думку, всі проблеми в ментальному нерозумінні власників фермерських господарств. Вони готові боротися за свої права, боротися на рівні держави, виводити техніку на дороги, наймати і платити компаніям, які займаються захистом, але, на жаль, досить часто не готові зробити найпростіше — привести у відповідність свої статутні документи.

Підготувала Ірина Прохорчук

 Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram